一、案例信息
案例标题：长租公寓频频暴雷，如何维权犯了难
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年8月31日
案件类型：房屋租赁合同纠纷、委托合同纠纷
检索主题词：房屋租赁、代理
二、基本情况
家住上海宝山区的孙先生将自有房屋以高于市场行情的价格出租给上海寓意公司，并签订《房屋托管协议》，而后寓意公司将房屋以低于市场行情的价格又租给房客张某，约定租金以年付。前两个月，孙先生按月收取到租金，但在第三个月起就收不到租金了，也联系不上寓意公司的工作人员，这个时候突然听到寓意公司卷款跑路，浦东经侦要求房东房客去登记立案的消息。孙先生十分着急，再向公安机关报案之后随即就找房客张某协商处理，但张某认为他已经向寓意公司支付一整年的房租，孙先生无权再要求其支付房租，也无权驱赶并收回房屋。孙先生无奈致电本平台律师，询问其处理办法。
平台律师了解了前因后果后，告诉孙先生，首先得搞清平台与房东，以及房东与租客的法律关系最终决定了房东和租客各自可以采取怎样的维权手段。
简单来说，对这其中法律关系认定有两种观点：
第一种观点认为，房东和平台之间是委托合同关系。房东是委托人，平台是受托人，委托事项就是寻找租客，签订租赁合同，收取租金和管理房屋等。我们可以看到，有些委托合同在形式上均严格按照委托合同关系进行约定的。并且作为受托人的平台方也对委托人房东作了披露，根据《民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”所以在委托关系之下，即使因为受托方平台违约，房东解除了委托，那根据委托合同生效时与租客签订的租赁合同及相关权利义务仍然对房东产生效力。
第二种观点认为，类似的委托合同虽有“委托合同”之名，但却行“租赁合同”之实。平台在还没有找到租客的情况下，就在委托合同中明确了租期、租金及支付方式等租赁合同的内容，已具备了租赁合同的实质要件，应认定为租赁合同。
如果认定房东与平台之间签订的合同属于委托合同，那正如上述所分析的，房东可以向寓意公司发函，要求解除委托合同，但委托合同的解除并不妨碍已生效的租赁合同的效力和履行。基于合同相对性原则，房东应向寓意公司主张违约责任，而租客也可以直接向房东进行抗辩，主张继续履行合同。此时房东只能相对被动地与租客和解来解决问题，比如重新签订租赁合同，但给予租期或租金方面的优惠。
而如果基于第二种观点，将房东与平台之间签订的合同认定为租赁合同，此时租客的身份是次承租人，在房东解除主合同租赁合同的情况下，从合同转租合同自然也就无法继续履行，从而导致转租合同提前终止，当然可以收回房东所有的房屋。
还有一点需要注意的是，由于“先刑后民”原则，房东向房屋所在地法院起诉时可能遇到不予立案或者即使立案也会移送公安的情况，大大提高了房东的维权成本，对于本次及之前长租公寓频频暴雷的情况，亟待更高级的法院给出裁判指导意见。
三、案例提示
2020年9月7日，住建部网站挂出了关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”）公开征求意见的通知。据了解，公开征求意见的《条例》是住房租赁领域首部条例性文件，对规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系有着重要意义。其中第十一条明确：未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。因此12348平台的律师告诫房东维权时应注意合理方式，以免遭受不必要的困扰。
