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租房中介“跑路”,房客能否继续居住

上海市司法局 发布于:2021-04-13 分类:案例库
标签:租房中介“跑路”、租赁合同纠纷,租房中介“跑路”、租赁合同纠纷,租房中介“跑路”、租赁合同纠纷,租房中介“跑路”、租赁合同纠纷

一、案例信息

  题:租房中介“跑路”,房客能否继续居住

服务方式:12348公共法律服务热线

发生日期:2020年10月12日

案件类型:租赁合同纠纷

检索关键词:租房中介“跑路”、租赁合同纠纷

二、基本情况

  居住在浦东的小李最近遇到了一个不小的麻烦,今年的8月份通过房屋中介租赁了一个房子,小区的基本条件都符合自己的要求,价格只有4000元月,比市场价便宜近500元,但租金要半年一付,小李当时稍微犹豫了下还是和中介签了租赁合同;谁知道刚住进不到两个月,一位自称是房东的王先生在周末就来到其住处,声称出租房屋的中介已经一个多月没有付房租给他了,根据当时王先生和中介公司签署的合同,该情形下,他要收回房子;小李当即拿起电话,拨打了先前的工作人员,结果关机,微信也没有反应,小李当时就懵了,房东说的自己无力反驳,中介又联系不上,印象中当时签合同的时候,房产中介给他看过一份授权书,好像是房东出具的,但具体内容自己确实记不得了,但如果就这样搬走了,自己缴纳的6个月房租,外加一个月的押金怎么办,那可是近三万块钱,对刚毕业没两年的他可不是一笔小的数字了。

聊到最后,也没有个子丑寅卯;王先生出门前给了小李两个选择,第一,小李从该住处搬离,王先生表示可以给他一个星期的时间作为缓冲;剩下的一条路是,小李补齐中介拖欠的租金,王先生可以和他重新签一份租赁合同。

平台律师,在了解了事情的基本过程后,告诉了小李,首先,我们要对该事件的性质进行一个判断,如果是一个“二房东转租”,那么房屋实际的产权人是有权把他赶走的;其次,如果不是二房东转租,而是李先生委托房屋中介代表产权人自己进行招租并进行房屋的管理、修缮及后续的租金收取,那么房屋中介此时应是产权人的代理人,其相应的法律责任应归于委托人,那么至少在这种关系上,李先生是不能赶他走的。判断的依据是小李和房产中介签署的合同及当时签署合同时房屋中介出具的委托书,另外,最好要求产权人也出示他和房屋中介的合同。根据最近陆续出现的案例,不少的房产中介可能是为了逃避监管,其和房东签署的合同为“委托管理的合同”,那么如果其在签署合同时的委托书,也是产权人在管理等方面的授权,该情形下对租客来讲,是相对有利的一种法律关系,当然,也有法院的判例中认定,中介和房东签署的委托管理合同是表面形式的,实质仍然是租赁合同。

三、案例提示

根据《合同法》第224条的规定,承租人转租房屋必须经过出租人的同意,因此,作为租客在租赁房屋时,首先的任务就是要审核出租人的身份,如果不是产权人出租,必须取得产权人委托授权手续或书面同意转租的承诺;其次,近一两年来,该类型的房产中介为了抢占市场,高价拿房源,低价出租,通过两份合同之间的付款周期差异(比如该案例中,房东和房产中介的付款为月付,房产中介和小李的付款为半年付),截取现金流,所以,作为租客来讲,一旦遇到付款周期异于市场惯例的(比如半年付、年付)就需要格外的小心,千万不要因为贪图租金的小便宜,最后造成大的损失。

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