| 案情简介 |
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| 1995年10月20日，张甲与袁某签订一份房屋买卖合同，张甲将崇明县某农 |
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| 场一处建筑面积为45.1平方米的售后公房出售给袁某。袁某通过一次性现金支 |
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| 付方式，将购房款交给张甲。因当时政策原因，无法立即办理房屋过户手续。 |
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| 二人在合同中明确约定，张甲在五年后无条件配合袁某办理房屋过户手续。 |
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| 1997年6月6日，张甲与丈夫张乙在崇明县人民法院调解离婚，张乙确认这套房 |
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| 屋归张甲所有，房屋买卖合同继续履行。1998年6月4日，张甲因病去世。2000 |
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| 年10月，袁某联系张甲的父亲张丙、母亲胡某及女儿张丁，希望他们协助办理 |
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| 房屋过户手续，但张家人以五年来房价已上涨为由，主张以过户时的房价重 |
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| 新定价，由袁某予以补偿，然后再办理房屋过户手续，袁某表示坚决反对。之 |
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| 后，袁某多次联系张家人进行协商，均遭拒绝。随着房价进一步上涨，张家人 |
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| 坚持按照当前房价重新定价，而袁某也不肯让步，双方矛盾日渐加深。纠纷持 |
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| 续了十余年，依然无法解决。 |
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| 调解过程 |
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| 2014年2月13日，袁某向崇明县人民法院提起民事诉讼，法院委托崇明县 |
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| 联合人民调解委员会（以下简称县联调委）进行调解。我联系了双方当事人， |
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| 袁某和张丙于2月17日上午来到县联调委。我向二人具体询问纠纷发生的起因 |
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| 和经过，二人一一作答。袁某向我出示了房屋买卖合同原件，张丙对合同及其 |
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| 内容均予认可，也承认合同上的签字是张甲亲笔签字。我进一步询问张丙，既 |
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| 然合同真实有效，为什么不配合袁某办理房屋过户手续? 张丙辩解，当时签订 |
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| 合同时，房价较低，张甲以十分便宜的价格将房屋出售。随着时间的推移，房 |
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| 价已有较大幅度的上涨，他们感到自己受到了损失。既然没有办理过户，房屋 |
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| 还是他们的，他们认为应以当前房价重新定价，让袁某予以补偿，并不为过。 |
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| 袁某一听，非常生气。她指责张丙不守信用，狮子大张口，漫天要价。张 |
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| 丙也不示弱，他觉得让袁某补偿购房款天经地义，袁某一分钱不出实在不公。 |
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| 二人争吵起来，情绪越来越激动。我马上予以劝解和制止，告诉他们争吵解决 |
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| 不了问题，相反会激化纠纷，双方应当静下心来，友好进行协商。听了我的一 |
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| 番话，二人激动的情绪渐渐缓和下来。 |
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| 我问张丙，他们要求袁某按照当前房价重新定价，有什么法律依据？张丙 |
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| 说没有法律依据，他们就是觉得袁某不补偿他们不公平，他们将遭受巨大的 |
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| 损失。我不断劝解张丙，告诉他房屋买卖及过户都必须以法律为依据，按照 |
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| 法律的规定开展相关活动。根据物权法第十五条的规定：当事人之间订立有关 |
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| 设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约 |
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| 定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张甲与袁某 |
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| 签订的房屋买卖合同合法真实，已经生效，他们应当按照合同的约定履行相关 |
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| 义务。合同法第六十条第二款也明确规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根 |
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| 据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。协助袁某办理 |
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| 房屋过户手续是他们应当履行的义务，不能推脱，更不能毫无理由提出其他要 |
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| 求。张丙听后，态度有所转变，但依然不愿让步。袁某见张丙如此固执，又与 |
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| 张丙争吵起来。我见调解一时难以取得实效，就让他们各自回家，好好考虑一 |
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| 下，然后再组织调解。 |
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| 二人走后，我对这起纠纷认真进行分析，认为工作的重点在张家人这一 |
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| 方。他们提出的主张没有法律依据，只能通过耐心沟通，细心劝说，逐步引导 |
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| 他们转变观念，纠正错误的想法。2月18日上午，我与张丙进行联系。我没有 |
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| 直接和他谈调解纠纷的事情，而是询问他家里的情况，不断与他拉近距离。张 |
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| 丙向我诉说他女儿的不幸遭遇，以及抚养外孙女的艰辛，我静静地聆听，不时 |
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| 对他进行安慰。我对他家的遭遇表示同情，希望他和家人能够坚强起来，继续 |
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| 过好今后的生活。我跟他说纠纷不能再拖下去，张甲已经同意五年后协助袁某 |
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| 办理房屋过户手续，他们应该遵从女儿的决定。如果他们继续和袁某争执下 |
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| 去，张甲在天之灵也会不安。现在即使终止调解，由法院进行审判，法院也会 |
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| 依法判决他们败诉。参加民事诉讼劳心劳力，对他和妻子的身体健康没有好 |
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| 处，也会影响外孙女的正常生活。张丙的态度进一步转变，他说他也不愿意纠 |
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| 纷就这样持续下去，他会和妻子、外孙女商量一下，放弃原来的主张，但希望 |
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| 袁某要有所表示，毕竟他们协助她办理房屋过户手续需要花费一些时间和精 |
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| 力。 |
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| 打完张丙的电话，我立即与袁某进行沟通。袁某听到他们不再要求以当前 |
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| 房价重新定价时非常高兴，但听到让她有所表示时心中有些气愤。我对袁某晓 |
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| 以利害，建议她适当补偿张家人协助其办理房屋过户手续发生的误工、就餐和 |
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| 交通费用，抓紧时间办理房屋过户手续，这样可以避免纠纷继续纠缠下去，对 |
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| 双方都有好处。袁某想了想，觉得我的建议很有道理，于是听从了我的劝告， |
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| 答应给予张家人适度的补偿。 |
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| 2月19日下午，我再次召集袁某和张丙来到县联调委进行调解。 |
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| 在我的主持下，张丙、胡某、张丁与袁某达成一致意见，确认房屋买卖合 |
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| 同真实有效，张丙一方答应在20天内协助袁某办理房屋过户手续。同时，袁某 |
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| 对张家人协助其办理房产过户手续发生的误工、就餐和交通费用进行适当补 |
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| 偿。双方签订了人民调解协议书。一场耗时长久、持续十余年的房屋过户纠 |
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| 纷，在我的不懈努力下，圆满妥善予以化解。 |
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| 调解心得 |
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| 这是一起因一方当事人不履行合同义务而引发的民间纠纷，由于双方意见 |
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| 分歧较大，纠纷持续了十余年仍未解决。我受理纠纷后，着重从以下三个方面 |
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| 展开工作，积极组织双方进行调解，成功调处化解了这起纠纷。 |
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| 1、把握纠纷事实，为开展调解打下基础。调解员在开始调解纠纷时，必 |
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| 须通过询问当事人、核对证据、查阅资料、现场查看等方式，了解掌握纠纷发 |
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| 生的起因、经过及结果，全面把握纠纷的事实真相。如果不弄清纠纷的整体情 |
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| 况和具体细节，就无法理清当事人的利益纠葛，判断纠纷争议的焦点，正确 |
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| 制定有效的调解方案，从而导致调解不成或久调不决。在查找纠纷事实的过程 |
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| 中，调解员要注意比对事实材料，有针对性地对当事人发问，引导当事人放弃 |
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| 不必要的争论，按照调解员的思路讲述纠纷事实，提出自己的观点和要求。 |
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| 2、主动释法明理，为顺利调解提供依据。在本起纠纷中，张家人为追求 |
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| 经济利益，不依法履行合同义务，导致纠纷久拖不决。我通过引用和讲解有关 |
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| 法律，促使其意识到自身的错误思想，正确认识自身的行为。同时，我从情理 |
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| 的角度对张家人进行劝说引导，帮他们分清是非，分析利弊，促使其转变观 |
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| 念，愿意协助袁某办理房屋过户手续。 |
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| 3、耐心细致疏导，为完成调解创造条件。在人民调解工作中，调解员经 |
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| 常会遇到情绪激动、不讲道理甚至胡搅蛮缠的当事人。面对这样的当事人，调 |
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| 解员要怀着极大的耐心，用和蔼的笑容和温和的言语与他们进行沟通，用诚意 |
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| 和热心对他们进行安抚和劝慰，积极疏导他们的不良情绪，引导他们理性看待 |
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| 分歧。在本起纠纷中，张家人一开始态度坚决，不肯让步，我十分耐心地与他 |
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| 们交流，做他们的思想工作。第一次调解没有成功，我及时调整策略，主动联 |
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| 系他们，真心实意帮助他们解决问题。最后，终于赢得他们的信任，促成双方 |
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| 达成合意。 |
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| （崇明县联合人民调解委员会人民调解员） |
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