案情简介：
2015年11月17日，罗店镇人民调解委员会接到罗店大型居住社区金丰苑三居人民调解委员会的电话，称其小区内某户业主因房屋买卖纠纷与购房者发生矛盾，有演变成肢体冲突的可能，希望镇人民调解委员会能派人来协助居委调解纠纷。我们从居委人民调解委员会那里了解案件基本情况后，要求居委人民调解委员会约双方当事人第二天来居委进行谈判。
调解过程：
11月18日下午，镇人民调解委员会、居委人民调解委员会、社区民警和双方当事人一起在金丰苑三居调解工作室进行当面协商。听了双方当事人的叙述，案情逐渐明了。今年80岁的朱老太在2015年9月4日与杨先生签订了一份《安置房买卖合同》，将自己一套位于罗店大型居住社区金丰苑三居的房屋（81.53平方米）以90万元的价格售予杨先生。合同上约定，房屋首付款3万元在合同签订当日支付，第二期款项77万元在2015年10月支付，尾款10万元在三年后办理房地产权属证书时支付。合同签订之后，杨先生按照合同约定在今年9月和10月将两笔款项通过银行转账支付给了朱老太。朱老太拿到上述房款后准备在上海市区购买一套85万元左右的小户型房产，但尚缺5万元。于是朱老太联系杨先生要求从10万元尾款先行支付5万元，以弥补自身购房款的不足。杨先生觉得这个要求不符合合同约定，对此未予理会。朱老太称由于缺少这5万元，致使购房不成，而且随着最近上海房价的上涨，以自身的经济实力更加无力在市区购房，因此朱老太迁怒于杨先生，要求其归还金丰苑三居的房屋，双方就此发生矛盾。
了解了事情的前因后果，我们要求当事人双方当面提出各自的诉求。杨先生一方认为自己的做法完全符合合同的约定，并无过错，如果朱老太要求自己退房，应当赔偿自己房屋装修款等各项经济损失和合同违约金共计人民币4万元。朱老太一方认为当时卖房时就上了杨先生的当，价格订得太低，双方签订的《安置房买卖合同》是无效的，只同意赔偿杨先生2万元经济损失。看上去似乎双方诉求的差距并不大，有协商的空间。我们采用“背靠背”调解法，先与杨先生一方单独交流，告知其购买动迁安置房原本就存在一定的法律风险，况且动迁安置房要三年后才能产权过户，如果到那时朱老太一方再设置什么障碍，事情就会变得更加棘手，不如现在就把房子退还朱老太，再要求其支付一定数额的违约金，让双方好合好散。杨先生一方相当认可我们的说法，考虑到朱老太作为动迁户本身家庭经济条件也相当困难，同意将4万元违约金降低至3万元。
之后，我们再与朱老太一方单独会谈，告知其虽然认为《安置房买卖合同》中约定的房屋成交价较当时市场价低，但合同毕竟是双方真实意思的表示，而且朱老太的三个子女也作为见证方在合同上签了名，即使合同有瑕疵，作为违约方的朱老太也应该赔偿杨先生的经济损失。虽然朱老太一方同意给予杨先生一定的经济赔偿，但仍以自身经济困难为借口，仅仅同意支付2万元。我们告知朱老太一方，杨先生已经有所让步，如果完全按照你们签订的合同来办理，你们需要支付杨先生10万元违约金，不如双方都退让一步，达成和解。虽然经过苦口婆心的劝说，朱老太一方仍然咬定只肯支付2万元违约金不放松。一个下午的协商无果而终。最后我们告知双方，虽然今天调解不成，但双方已经有了一定的共识，下一步应该采取理性合法的方式解决矛盾纠纷（如法院诉讼），不应再发生任何肢体冲突。
过了一周，我们又接到居委人民调解委员会的电话，称朱老太又采取了过激行为，要强行闯入房屋，与杨先生发生了肢体冲突，110也出警了。我们要求居委人民调解委员会再次组织双方进行调解。在调解前，我们分别打电话给两方当事人了解各自的心理价位，以便做到在调解时有的放矢。
12月3日下午，我们在金丰苑三居调解工作室进行了第二次调解。鉴于双方对于违约金的数额仍然不能达成一致，我们提出一个新的建议：双方签订的《安置房买卖合同》继续执行，杨先生支付的购房款数额适当提高，并从购房尾款中提前支付一部分给朱老太，便于其在市区购房。双方都认为这个建议切实可行，各自的诉求都能得到一定的满足，但对于增加的购房款数额还有争议。于是我们继续“背靠背”做双方的工作。我们一方面要求朱老太对于增加的购房款要有合理的预期，不能狮子大开口，毕竟如果严格按照合同执行，朱老太一方理亏；同时我们要求杨先生考虑到合同签订时约定的房款较市场价偏低，就算现在适当提高购房款，仍然与市场价存在一定的价差，继续履行合同对杨先生也相对有利。
最终，经过数个小时的谈判，双方几经交涉终于在我们的协调下达成一致，签订了人民调解协议书。双方约定杨先生另外支付朱老太房款4万元整，再从10万元房屋尾款中提前支付朱老太5万元整，并将《安置房买卖合同》中合同违约金调整为人民币19万元整，违约方还将承担因违约给对方造成的损失。同时朱老太也承诺三年内配合杨先生房产过户，过户相关费用由杨先生承担。双方当事人就此事无其他任何争议，此事为一次性了结，日后无涉。
调解心得：
本案能够顺利案结事了，我们有以下心得体会：
1、缓和当事人情绪，做到理性调解。对于已经经过多次矛盾冲突并且情绪相当对立激化的双方当事人来说，人民调解员只有先缓和当事人的情绪，才能促使其理性解决矛盾纠纷。只有在一个心平气和的氛围下，双方当事人才能进行理性讨论，然后达成一定的共识。如双方积怨过深，可以考虑采用“背靠背”调解法。
2、深入了解案情，不打无准备之仗。在事件发生后，我们就主动找双方当事人和居委人民调解委员会了解情况，根据事实情况对案件进行了法律分析和研判，构思了处置预案，在调解过程中，我们在法律规定的框架内处置有力有理有节，为事件的合理合法和谐解决打下了坚实的基础。
3、明晰矛盾抓关键，耐心调解促和谐。要及时快速地解决矛盾纠纷，我们觉得就要抓住矛盾纠纷的焦点和关键。抓住关键点之后，就可以根据法律规定来理清各方的责任，矛盾纠纷的化解也就水到渠成。
（宝山区罗店镇人民调解委员会）
