| 案情简介 |
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| 沈某原有农房二楼二底，随着生活条件的改善和子女的长大，心想另建楼 |
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| 房。但根据现行农村房屋土地相关政策，一户村民不能同时占有两个宅基地。 |
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| 于是，沈某找到妻子的哥哥吴某商量，经双方协商，沈某决定将旧房名义上转 |
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| 让给吴某。1998年8月双方签订了《房屋转让协议书》，协议书内容有三条： |
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| 一、沈某愿意将二楼二底的房子卖给乙方价格为7500元；二、吴某必须在1998 |
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| 年12月31日之前以现金方式一次性付清，不得拖延；三、沈某在吴某付清购房 |
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| 款之日起搬出，归吴某使用居住。一个月后沈某凭双方的房屋转让协议书，去 |
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| 镇土地部门申请新建住房批复，获得批准后，于1999年另行新建了楼房。之后 |
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| 不久，吴某也凭房屋转让协议书去镇土地部门办理将沈某旧房转入自己名下的 |
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| 转户申请，也获得了批准。 |
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| 2014年6月，双方居住地遇到工业园区征用拆迁，一百多村民的住房在较 |
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| 短时期内动迁签约完毕，但涉及同胞兄妹买卖的房屋未能签约，影响了整体的 |
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| 动迁进程。在利益面前，双方争执不休，互不相让。沈某认为涉及转让的房屋 |
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| 产权仍归自己，理由有三条，一是根据双方协议，吴某应在1998年12月31日之 |
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| 前一次性给付现金，至今已有15年了，对方分文未付；二是协议明确对方现金 |
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| 付清之日起我家搬出，由于对方未付购房款，故该房屋及地上物没有发生转 |
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| 移，所以此次动迁该房屋补偿款属我家所有；三是在该房屋内今年我家又作了 |
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| 装修，动迁中评估出来的装修款也归我家所有。 |
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| 吴某认为，该房屋及宅基地15年前就归我家了，并且办理了转户手续。 |
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| 1998年政府及土地管理部门出具了批复，这是最有力的证据，其次对方至今未 |
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| 搬出，不仅如此，近几年对方将房屋进行出租，房租费我家分文未得到，我家 |
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| 的房屋对方没有权利出租。这次房屋动迁按动迁政策，该房宅基地使用权基价 |
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| 及价格补贴均属于我家所得，房屋和地上物理所当然地对方没有享受的权利。 |
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| 双方均坚持自己的理由，村调委会多次调解未果。 |
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| 调解过程 |
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| 2014年7月23日，村党支部、村委会请求镇调委会出面调解，镇调委会委 |
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| 派我前往调处。为了挽回同胞兄妹亲情，早日结束双方的纷争，不影响工业园 |
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| 区动迁进程，我在熟悉基本案情的基础上，设计了调解方案并运用多种调解方 |
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| 法来化解矛盾，最终取得了良好的效果。 |
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| 首先我与沈某夫妻俩进行沟通，分析矛盾的根源与利弊得失，尤其是让夫 |
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| 妻俩知道，纠纷的发生主要是由他家房屋的转让引起的。我告诉他俩，现在争 |
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| 议的房屋确实是你们在80年代初建造的，原来的房屋土地资料都能显示出来， |
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| 但在1999年，你们新建了房屋，政府和土地管理部门同意并且有了批复，这证 |
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| 明你们新建的房屋是合法的，正因为合法，所以这次动迁时，新建的住房拆迁 |
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| 你们已经获得了补偿，同时也享受了家庭人员住房安置面积，根据现行的房屋 |
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| 宅基地政策，你们现有家庭人员就不能同时享有第二个宅基地，所以原来老房 |
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| 子的土地使用权基价及价格补贴不能另行享受。再说原来老房子已经转让，双 |
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| 方有协议，对方凭着协议当时就办理了过户手续，所以老房子动迁补偿款由对 |
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| 方享有是合法、合理的。至于对方没有履行房屋协议内容，至今已15年没有给 |
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| 付购房款，对方是违约了，应承担相应的违约责任。反过来说，正因为对方没 |
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| 有履行协议才导致这15年来，你们地上物仍没有转移，并将该房屋出租获得一 |
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| 定的房屋租赁费。在动迁前，你们对该房屋内部作了装修，装修内容和价值， |
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| 这次动迁评估报告也已明确，这一部分补偿应该由你家所得。其他还有什么需 |
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| 求，双方坐下来可以心平气和地协商解决，而且两家人还能保持亲情。这一 |
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| 番话改变了沈某夫妻俩一直坚持自己正确的态度，为调解的顺利进行奠定了基 |
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| 础。 |
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| 然后，我与吴某沟通，让他明白与妹妹、妹夫争利益，即使争到了也并不 |
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| 快乐，损害了用金钱换不来的亲情和社会评价。我拿出双方在1999年签的买房 |
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| 协议，逐字逐句念给吴某听，我说当时的协议很明确，7500元购房款必须在 |
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| 1998年12月31日之前以现金方式一次性付清，在付清之日起沈某家搬出。这么 |
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| 多年，你没有付购房款，这是你违约在先，根据协议，你妹妹、妹夫至今没有 |
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| 搬出理由在她家。再说，你凭双方的购房协议，单方面去镇土地部门办理宅基 |
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| 地转户手续，尽管你有了合法手续，但妹妹、妹夫不知情，他们认为你未付购 |
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| 房款，地上物没有转移，有这种想法很正常，关于动迁补偿款问题，因为你家 |
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| 具备宅基地批复和购房协议，动迁土地使用权基价、价格补贴及家庭人员居住 |
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| 安置面积由你家享有，我认为是合理的，我做对方工作，对方在这些内容上不 |
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| 要与你家争。但是有两个问题，你家必须明确：一是购房款本金至今未付，已 |
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| 15年了，假如将这7500元存入银行，会产生一定的利息。再说根据协议内容， |
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| 你是违约了，应承担相应的违约责任；二是该房屋这么多年你没有尽到管理维 |
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| 修责任，只争权利，不尽义务是不妥当的。 |
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| 在调解过程中，采用单独沟通法，背对背做双方工作，在此基础上利用利 |
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| 益平衡法，在动迁经济补偿中，逐渐靠近自己的调解方案。经过三个多小时的 |
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| 调解，双方最终达成了协议：该房屋由吴某与动迁办签订动迁协议，吴某付给 |
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| 沈某购房本金及利息26900元，装潢款59100元，其他地上物16910元，三项共 |
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| 计102910元。此款项于该房屋签约并腾空后一个月内在吴某补偿总额中由镇动 |
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| 迁办代扣支付。 |
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| 调解心得 |
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| 对于这件同胞兄妹房屋产权的纠纷，双方情绪非常对立，已经发生到肢体 |
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| 冲突，且动迁部门和村调委会多次调处不成。我在调解前就意识到，只有缓解 |
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| 当事人的情绪，促使双方理性表达自己的诉求，在投入调解时，必须充分做好 |
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| 准备工作。 |
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| 选择调解策略：根据自己的经验，双方当事人面对重大利益关系且已经发 |
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| 生到肢体冲突程度的纠纷，在调解过程中双方一开始就坐到一起各自叙述理由 |
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| 和诉求，是不妥当的，调解场所不具备法庭的严肃性，有可能产生场面失控的 |
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| 现象。所以我就采用背对背谈心式调解法，耐心倾听当事人的陈述，倾听中予 |
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| 以适度引导，心平气和地去除当事人一些错误的认识，逐步引导双方从冲突性 |
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| 质和对抗立场转向利益平衡点。 |
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| 制定调解方案，我在仔细研究双方提供的书面资料后，确定双方合理的利 |
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| 益分配额度，一是认定双方签订的房屋买卖协议有效；二是吴某房屋转户手续 |
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| 及批复有效；三是房屋装修价值以评估报告为准；四是吴某未履行对沈某的房 |
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| 款给付因承担违约责任；五是房前屋后的其他地上物的补偿款归沈某享有。 |
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| 主要调解方法：1、单方沟通法，在当事人的沟通交流中，摸清双方争执 |
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| 的标的、内容及纠纷的事实经过梳理出纠纷事实的基本脉络，分析纠纷的成 |
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| 因，倾听时予以适度引导，去除当事人一些错误的认识，并逐步按自己的调解 |
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| 方案靠近。2、反复交流法，在与另一方交流中，有策略地通报对方有利于矛 |
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| 盾解决的新观点和认识，使当事人间的对抗转化到利益的分歧，逐渐接近双方 |
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| 的心理距离。 |
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| （金山区漕泾镇人民调解委员会人民调解员） |
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