魏女士几年前购买了一套动迁安置房。根据上海市的相关规定，动迁安置房在开发商办理完大产证后的三年内方可办理过户登记手续。在购买时，因该房产未满三年，魏女士与出让人书面约定：先支付75%的房款，房屋随即交付；剩余房款待办理过户登记时一次性付清；同时，出让人承诺在房产可办理过户时，将积极配合魏女士办理变更登记手续。目前，魏女士已按约支付了75%的房款并入住该房。然而，在准备办理过户时，魏女士却发现该房产因出让人存在其他债务而被法院查封，面临拍卖。对此，魏女士深感焦虑，遂来电咨询是否能要求法院停止执行该房产。
平台律师解答如下：在特定情形下，魏女士有权要求法院停止执行该房产。这通常需满足以下条件：首先，执行异议必须针对的是金钱债权的执行；其次，魏女士的权益应能排除该执行，例如，根据相关政策，该房产已具备变更登记至魏女士名下的条件；再次，书面买卖合同的订立及魏女士合法占有该房产的行为应发生在法院查封之前，且未办理过户登记非因魏女士自身原因所致；最后，魏女士已支付全部或大部分价款，或已按合同约定支付部分价款并愿意将剩余价款按法院要求交付执行。若魏女士的情况符合上述所有条件，她可向执行法院提出案外人执行异议，法院在审查后，若认为异议成立，应会停止对该房产的执行。
法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例提示
《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。通常情况下，当事人订立房屋买卖协议，还应依法变更登记，否则不发生物权变动的效力，即买受人不能善意取得该房产，无法排除法院的执行。不过在非买受人的原因，没有办理过户登记的情况下，如果在法院查封前，房屋买卖双方已经签订了合法有效的房屋买卖合同，且买受人依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但买受人作为合法占有人仍有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续的，可以排除法院对该房产的强制执行。
