裴女士反映，她的父亲原本是上海郊区的农民，后因考上大学将户口迁至学校，毕业后户口又迁至上海市区，成为城镇居民。三十多年前，裴女士的爷爷为父亲在本村购买了一幢农民自建的宅基地房屋作为婚房，双方签订了买卖合同，但宅基地使用权证上的权利人仍为原出让人，未能变更。父亲退休后搬回该房屋居住至今。现该房屋面临政府征收，原房东却反悔，欲退还当时购房款并收回房屋，理由是裴女士的父亲为城镇户口，无权获得宅基地。裴女士来电咨询，原房主是否有权收回房屋？她的父亲能否享受该房屋的征收补偿利益？
律师解答如下：
原房东不能反悔收回房屋。尽管裴女士的父亲是城镇户口，但宅基地房屋已实际交付给其父亲，且原买卖合同已履行完毕。根据上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的相关规定：
1. 本乡范围内的农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，合同认定为有效；
2. 将房屋出售给本乡以外的人员，若取得有关组织和部门批准，合同亦认定为有效；
3. 将房屋出售给本乡以外的人员，未经批准且合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住的，合同无效；
4. 将房屋出售给本乡以外的人员，未经批准但合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住的，对合同效力暂不表态，实际处理中应尊重现状、维护稳定，承认购房人对房屋的现状及继续占有、居住、使用的权利。
裴女士父亲的情况符合第四种情形，因此他可以维持现状，继续占有、居住、使用该房屋。关于征收补偿利益，根据上海法院的审判精神，若房屋已拆迁或纳入拆迁范围，应在扣除购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，分割比例一般可考虑为7:3左右。
法律法规：
《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》沪高法民—[2004]4号
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
案例提示
我国法律规定,宅基地是保障农村居民基本的住房权益，农村土地属于村集体所有，农民只是享有土地的使用权。目前的法律对宅基地土地流转还有限制的,只有本村集体成员之间流转，且买受人还需符合获取宅基地使用权资格才可以购买。在签订买卖合同时还需要征得村集体的同意，私下买卖是不受法律保护的。
