林先生反映，他一年前与开发商签订了一份住宅房屋预售合同，约定当年年底交房。林先生已支付首付款，并通过银行按揭方式购房，目前每月都在按时还贷。然而，开发商却屡次以各种理由推迟交房时间。后来林先生得知，由于开发商拖欠施工费和材料款，已被建筑公司和材料商提起诉讼，该房产也已被法院采取财产保全措施并查封。林先生对此深感焦虑，因此来电咨询：自己已经支付了房屋全款，是否有权要求交付房屋？
平台律师解答如下：林先生有权主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。根据目前诉讼所处的阶段，林先生可以向法院提出保全异议或执行异议申请。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的相关规定，如果商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。由于林先生购买房屋的目的是用于自住而非投资，且目前已在按时还贷，这表明开发商已全额收取了房款，符合该批复的规定。因此，林先生主张其房屋交付请求权优先于其他债权，很可能会得到法院的支持。
法律法规：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》
二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
案例提示
人民法院的批复自2023年4月20日起施行，商品房消费者主张其房屋交付请求权、商品房消费者主张价款返还请求权均为新增，以前没有这样明确规定，过去的规定都是抵押权等一直优先于其他债权。体现了法院加强对消费而非投资性购房者的保护力度。
