用户来电咨询：王女士想订购某开发商的一套住宅，开发商没有取得预售许可证，双方签订了商品房认购合同。合同约定，暂定建筑面积 102 平方米，暂定房款为110 万元，最终的住宅面积确定后，再调整总房款。双方还约定：开发商在取得预售证起的30 日内，要与王女士签订房屋买卖合同。认购合同签订后，王女士就转账了110 万元。之后，开发商取得了预售许可证，但却不愿意再继续交易，提出要给王女士退款。王女士想咨询，自己是否可以要求开发商根据合同交付房屋？
平台律师解答：根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。王女士和开发商签订的所谓商品房认购合同并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在合同中明确约定待各方条件满足后双方应另行签署房屋买卖合同。因此，王女士和开发商签订的商品房认购合同，性质是预约合同。因为签订认购合同的时候，开发商不具备签订商品房买卖合同的法定条件。而且，认购合同约定的是将来要订立商品房买卖合同，对面积、房款等的约定，合同中写的也是“暂定”。所以，开发商违反了预约责任，王女士只能主张签订本约合同，也就是商品房买卖合同，而不能要求直接履行本约合同的义务。也就是说，王女士不能直接主张开发商交付房屋。如果开发商坚持违约，或者因为房子已经卖给第三方，无法履约，那么除要求退还全部款项外，王女士还可以要求开发商按照预约合同的约定承担违约责任。如果预约合同中对违约金未作出约定，王女士可以主张实际损失。
法律法规
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价格的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其它事项。
《民法典》
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
案例提示
预约合同，是一种当事人约定在将来订立正式合同的契约。预约合同的目的，是确保将来订立本约合同。一方违反预约合同，另一方只能主张订立本约合同或者要求赔偿，不能直接主张按本约合同履行。判断一个合同是预约还是本约，不能光看合同书名字。首先还是要看合同条款是否明确，如果根据合同条款仍不能区分的，法律会推定为本约合同。
