一、案例基本信息
案件类型：民事
办理方式：调解
检索主题词：物业费;漏水;老年人;撤诉
二、案例正文采集
【案情简介】
陈某，1947年出生，是徐汇区某小区的一户业主。自2014年起，陈某居住的房屋多次出现漏水现象，不但墙壁被大面积浸湿，而且家具电器也遭到了不同程度的损坏，给陈某的正常生活造成了巨大的困扰，严重影响其生活质量。陈某曾多次要求物业公司进行维修，物业公司屡次上门查看，均未能彻底解决漏水问题，陈某认为物业公司服务不到位，因此自2016年1月1日起拒绝支付物业费。
2021年12月，物业公司向徐汇区人民法院提起诉讼，要求陈某支付自2016年1月1日起至2020年12月31日期间拖欠的物业费共计人民币3180元，并支付延期付款违约金3000元。
2022年1月19日，陈某收到徐汇区人民法院的开庭通知书，案件将于2022年1月25日开庭，这时陈某才急匆匆地来到徐汇区法律援助中心寻求帮助。中心了解到，陈某已75周岁，属于老年人，且其曾于2006年被民政部门评定为因公伤残，并颁发《中华人民共和国残疾军人证》，近年来一直是民政部门重点优抚对象。根据《中华人民共和国法律援助法》第四十二条和《中华人民共和国老年人权益保障法》第五十六条的相关规定，中心免予核查陈某的经济状况，作出给予法律援助的决定，并当即指派了上海君恩律师事务所马宁律师为陈某提供援助。
接受指派后，马律师当日便与陈某见面约谈，并办理了委托手续。在谈话中，陈某告诉律师，他目前最关心两个问题，一是物业公司未能修好漏水问题，能否拒缴物业费；二是房屋长期漏水的问题怎么解决。
针对陈某的困惑，马律师作出了详尽的分析和解答。
第一，关于业主拒绝缴纳物业费的法定情形。
根据《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（以下简称“高院问答”），其中第15条：业主在什么情况下，可以对物业管理费的交纳行使抗辩权？答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。
那么，本案中物业公司是否履职不当，则需要进一步确定物业公司的服务范围，如果修复漏水部位是在物业公司的服务范围之内，而物业公司怠于修复，那么陈某可以拒缴物业费，反之，则应当按时缴纳物业费。
第二，关于物业公司的物业服务事项。
《上海市住宅物业管理规定》第四十四条规定：“物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共有部位、公共设施设备的使用管理和维护。”
根据陈某提供的小区业主委员会与某物业管理有限公司签订的《物业服务合同》第二条的规定：“乙方为本物业管理区域的业主提供下列物业服务管理事项：（一）物业共有部位的维护。”第三条：“物业专有部分的自用部位损坏时，业主可以向乙方报修，也可以自行维修，维修费用由业主承担。”因此，如果是公共部位漏水或因公共设施设备的损坏导致漏水，那么属于该小区物业服务事项，物业公司应当及时维修，反之，则不属于物业公司的服务事项。
第三，关于漏水原因的初步分析。
根据马律师的办案经验，常见的漏水原因有两种：一种是公共管道暴裂或堵塞导致房屋漏水，一种是装修不当破坏防水层导致漏水。经马律师提醒，陈某想起在2014年初，楼上同室邻居曾进行过装修，装修后才开始出现漏水现象，有可能是楼上装修破坏楼层之间的防水层，导致陈某屋内漏水。马律师建议漏水原因可以进一步委托房屋质量检测站进行专业的检测。鉴于漏水并非公共管道的原因，不属于物业公司的维修服务事项，那么本案中陈某应当支付物业费。
第四，解决漏水问题的正确途径。
虽然本案中涉及的漏水问题不属于物业公司的服务事项，但是因装修不当造成漏水的相邻业主应当承担法律责任。根据《高院问答》第8条：业主因相邻方侵权而遭受损害，能否起诉物业管理企业？答：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。
综上所述，陈某应当以相邻权纠纷为由提起民事诉讼，要求楼上同室业主修复其室内的漏水部位，并赔偿陈某因漏水造成的经济损失。在诉讼过程中，陈某可以请求法院委托上海房屋质量检测站对漏水原因进行司法鉴定，一方面进一步明确漏水的原因，另一方面也便于修复漏水部位。
听了马律师专业、客观的分析后，陈某恍然大悟，总算找到了解决漏水问题的正确途径，困扰自己长达8年的难题看到了曙光。陈某当即表示愿意缴纳物业费，但是对于物业公司要求支付3000元的滞纳金仍持有顾虑，不愿全部承担。
马律师了解到陈某的想法后，第一时间联系了物业公司。虽然在《物业服务合同》中确有关于滞纳金的约定，陈某的违约行为也应当支付滞纳金。但是，马律师也请物业公司考虑陈某的实际情况，毕竟长达8年的漏水问题迟迟没有得到有效解决，给陈某日常生活造成了诸多困扰。陈某已七十五岁，年轻时参过军而且因公受伤致残，家庭条件并不富裕，是民政部门的重点优抚对象。陈某在知道相关法律关系和法律知识后，立即表示可以马上补交物业费，仅对滞纳金存在不同想法，希望物业公司可以视情免除陈某的滞纳金。
最终，在律师反复和解劝说下，物业公司同意免除陈某的滞纳金，陈某即刻补缴了5年的物业费。2022年1月25日，物业公司当庭撤诉，本案圆满解决。
【案件点评】
因房屋漏水而影响居民日常生活的案例屡见不鲜，该类纠纷虽然诉讼标的不大，但是漏水现象反反复复不能及时解决，确实给当事人的生活造成很大的困扰，如处置不妥难免激化矛盾，甚至影响社会和谐稳定。本案中，陈某因楼上邻居装修导致的漏水问题，误以为是物业公司的责任，从而长期拒交物业费，最终被诉至法院。援助律师接受指派后，帮助陈某全面细致地分析漏水原因和责任归属，陈某这才恍然大悟，当即同意立即全额补缴拖欠的物业费。最终，物业公司当庭撤诉，一起原本可能激化矛盾的案件被妥善化解，实现了法律效果和社会效果的有机统一。
根据我国建筑法及建设工程质量管理条例的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。因此在5年之内出现漏水问题，责任主体应当是开发商。物业共有部位或因公共设施设备的原因导致漏水，例如公共管道暴裂、堵塞导致漏水等，维修的责任主体是物业公司。因其他业主的行为，例如装修不当破坏防水层等，责任主体则为其他业主。业主一般不具备相关专业知识，很难查清具体漏水原因，这时就需要业主本人和物业公司一起，通过漏水现象进行初步的判断，再根据判断结果，确定合适的责任主体，然后在诉讼中申请法院委托专业机构来确定漏水原因。因漏水造成的直接损害，常见的有室内墙壁及附属装修的损坏、地板家具和电器的损毁，这些损失均需要票据来证明，票据的缺失往往会导致业主的损失难以弥补。此外，还有业主因漏水造成无法居住，暂时租借的房屋而支出的租赁费和搬家损失，这些损失法院一般也会酌情补偿，但并非全额支付。受损业主应当及时通过照片、视频方式取得初步证据，通过与居委会、物业公司、业委会等多方沟通调解，推动和促进解决漏水问题，如调解未能达成目的，则应当及时通过司法途径维护权益、化解纠纷。
