曹女士来电咨询，曹女士通过“按揭”购买开发商一套住宅期房。已经付了首付，银行也已经将贷款支付给开发商了，只剩下百分之二十的尾款，待交房后支付。最近，曹女士受一事困扰——传闻该楼盘的开发商经营出现严重亏损，拖欠施工人大量工程价款。施工人可能要起诉开发商。听别人讲，施工人的建设工程价款具备法律上的优先受偿权，终日，担心自己拿不到所购的期房，拿不回自己的房款，还要每月支付银行的房贷。问对于像他这样已付大部分房款的消费者是否可以对抗施工人的优先受偿权。
律师告知曹女士：不用担心施工人的建设工程价款优先受偿权。曹女士已经交付购买商品房的全部或者大部分款项后，施工人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，商品房买受人符合下列情形，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，能够排除人民法院的执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
曹女士签订商品房买卖合同时该楼盘尚未查封；曹女士购买楼盘用于自己居住，属于消费行为；曹女士已经支付了百分之八十的房款。因此，对于曹女士购买的商品房，施工人是不能主张建设工程价款的优先受偿权的。
法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
案例提示
对于消费者在购买商品房并交付全部或大部分款项后，规定建筑承包人的建设工程价款的法定优先权不得对抗买受人；同时赋予了在人民法院查封房屋前已与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人排除强制执行的权利。这些规定体现了法律保障公民基本的居住权利。在确认房屋交易关系真实有效，交易目的严格限制在解决居住，以及买受人已经完全履行或者大部分履行自己义务的条件下，赋予买受人特殊的法律地位，以对抗其他优先权利，排除人民法院强制执行。
