近日，司法拍卖业务辅助服务机构“瀚海法拍网”官网上挂出了两套位于北京东城区的豪宅，并在核心卖点中标有“明星自住房”的字眼。
南都记者从一份案号为“（2019）京02民初533号”的民事判决书中核实，上述将被拍卖的住宅属于影星成龙（本名陈港生），且成龙是整个住宅项目“NAGA上院“的形象代言人。这笔2060万元的代言费被成龙用以抵扣总价3360万元的购房款，却也成为他一直未能办理产权证的阻碍。
拍卖网站的信息显示，这两套市场价为1.2亿元的住宅将于9月28日开始拍卖，起拍价为7191万元。据上述民事判决书介绍，此次拍卖系因“NAGA上院”的开发商卷入债务纠纷中，被申请强制执行，而成龙所购买的两套住宅在查封范围内。
近日，司法拍卖业务辅助服务机构“瀚海法拍网”挂出的两套豪宅，在核心卖点中打出了“明星自住房”的噱头。
据该拍卖平台介绍，两套住宅位于北京市二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室，所属“NAGA上院”小区。
南都记者从一份案号为“（2019）京02民初533号”的民事判决书中核实，上述将被拍卖的住宅属于影星成龙（本名陈港生）。
据该民事判决书中法院认定的事实，2006年1月，陈港生（即成龙）与“NAGA上院”的开发商御嘉置地有限公司签订《北京市商品房认购书》。认购书第一条载明，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目（即“NAGA上院”）中的A座10层01/02号房。据介绍，该商品房建筑面积共1206.14平方米，含6个车位。
“明星自住房”的写法也得到了法院的证实。上述民事判决书显示，2007年12月底，开发商向成龙本人交付了涉案房屋及车位，办理了入住手续，成龙本人、太太林凤娇及儿子陈祖明（即房祖名）期间经常在此居住，及时交纳水、电、暖气、电话等生活费用，及时向物业公司交纳物业费和车场管理费等各项物业费用。
拍卖平台上的资料显示，“Naga上院”小区均价10.5万/平，共开发99套房，其中有19套拍卖房产。
据该拍卖平台发布的信息，两套住宅将自9月28日10时起开始拍卖，参与拍卖需缴纳保证金720万。
南都记者从上述民事判决书获悉，此次成龙所购的两套住宅被拍卖，与开发商被申请强制执行有关。
2006年4月27日，御嘉置地有限公司与中泰成龙公司签订两份《北京市商品房预售合同》。合同载明，中泰成龙公司购买上院天恒公寓A座1001号和1002号房屋。
中泰成龙公司的唯一股东为陈港生。根据中泰成龙公司与御嘉置地公司的房屋买卖合同约定，两套房屋购房款共计3360万元。
随后，中泰成龙公司通过与成龙的经纪公司、御嘉置地公司签订补充协议，约定以经纪公司应收取陈港生代言费2060万元折抵中泰成龙公司购房款。中泰成龙公司、成龙随后又通过各种途径向御嘉置地支付剩余购房款1300万元。
然而不久后，因债务纠纷问题，北京天鸿控股（集团）有限公司（下称“天鸿公司”）以御嘉置地公司等为被申请人，向北京市第二中级人民法院申请强制执行。执行过程中，成龙所购买的两套房屋及车位在查封范围内。
2018年12月，中泰成龙公司作为案外人对北京市第二中级人民法院采取的查封措施提出异议。该院于2019年5月作出（2019）京02执异17号执行裁定书，认为以在案证据无法确定相关款项真实支付以及与涉案房屋的关联性，不足以认定中泰成龙公司支付全部价款，故驳回其异议请求。
中泰成龙公司因此诉至北京市第二中级人民法院，要求停止对两套房产及车位的强制执行。2019年10月，法院一审判决，对中泰成龙公司的诉讼请求予以支持。该一审判决书即为上述案号为“（2019）京02民初533号”的民事判决书。
然而，天鸿公司不服一审判决。2020年6月，天鸿公司向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。二审中，天鸿公司胜诉，涉案房屋的执行未能停止。
值得一提的是，御嘉置地公司尚未为成龙办理产权证。
御嘉置地公司表示，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。此外，据中泰成龙公司表示，由于成龙以2060万元的代言费抵扣购房款，导致购房合同中约定的单价较低。因此，御嘉置地公司称，办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定得低，“成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了”。
房子为什么会被查封？如果能证明已缴纳全部房款？成龙又该如何维权？成龙究竟该如何守住“这个家”？我们问了12348律师。
问题一：为什么成龙付了全款收了房，房子还会被查封？
物权以登记为准。不动产物权的变更，依据法律规定应当办理登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然成龙已经付了房款，但房产并未办理过户登记，从物权意义上来说，该房屋的物权仍然登记在开发商御嘉置地名下，属于御嘉置地的财产。
依据《公司法》相关规定，公司具有独立的法人财产，并以其全部财产对公司的债务承担责任。所以，依法生效的裁判文书中记载的御嘉置地应当承担的债务，应当由御嘉置地以其公司资产承担责任。
依据《民事诉讼法》的规定，负有履行义务的一方当事人不主动履行生效裁判文书载明的义务的，对方可以向人民法院申请强制执行。人民法院可以对被执行人的财产进行查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等，以确保生效裁判文书得到切实履行。
因此，虽然成龙已经支付了房款并实际收房居住，但因为并未履行过户手续，该房产在法律上仍旧属于开发商御嘉置地所有，因御嘉置地未主动履行生效裁判文书载明的义务，法院有权依法查封其名下资产用于执行。
问题二：成龙方起诉查封异议的依据是什么？又为何败诉？
实际上，对于已经支付全款并且已完成收房但尚未登记过户的购房人，最高院曾经出台过相关司法解释进行保护。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
成龙名下中泰成龙公司曾经与成龙的经纪公司、御嘉置地公司签订过一个补充协议，约定以经纪公司应收取的代言费2060万元折抵成龙的购房款。此后，成龙及中泰成龙公司又通过各种途径向御嘉置地公司支付剩余购房款1300万元。
因此，成龙方认为，其已经支付购房全款且已经实际占有该房屋，虽未办理过户，但仍可依据上述司法解释，要求法院解除查封、中止执行程序。
但是，据成龙方表示，正是因为购房款中2060万元是以代言费抵扣，导致实际购房合同中约定单价过低，无法进行网签。可以推断，购房合同中约定的金额应该仅为其实际支付的1300万，远低于该处房源的备案价格。
《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》第九条，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
从以上信息中，可以推知，成龙方对于该房屋未过户实际上并非“无过错”；其次，双方签订的购房合同也无法证明成龙方已支付全部购房款。正是基于这些情况，受诉法院驳回了成龙方提出的查封异议。
问题三：成龙的豪宅被拍卖后钱款去向如何？成龙有优先偿还权吗？
根据最高院的相关司法解释，拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。委托拍卖、组织变卖被执行人财产所发生的实际费用，从所得价款中优先扣除。所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，应当退还被执行人。
也就是说，成龙豪宅若被成功拍卖，所得的款项将首先用于支付拍卖房产所发生的实际费用以及强制执行费用，然后需要清偿优先债权，最后才能用于清偿一般债权。
清偿之后若有剩余，将发还给御嘉置地。若拍卖所得价款不足以清偿全部债务的，那么拍卖所得将在全部债权人中进行分配，具体分配方案将依据实际情况由执行法院确定。
根据规定，执行标的物为房产的清偿顺序一般按照有抵押登记的优先于无抵押登记的，均有登记按照登记先后顺序，均无登记则应按照法院采取强制措施的先后顺序受偿。
对于成龙方而言，房产拍卖成功后，其与开发商签订的购房合同已不可能实际履行。作为购房者，成龙方只能另行提起违约之诉，要求开放商赔偿损失。
但由于其起诉在后，拍卖所得款项只能在扣除拍卖费用并清偿起诉在先的债权人仍有剩余的情况下，得以受偿。当然，成龙方还可以请求查封开发商名下其他财产用于执行已方已生效判决。
问题四：成龙还有可能保住这个“家”吗？
希望还是有的，也许就会实现。
作为拍卖房产，涉案房屋也存在无法拍卖成交的可能，特别是还存在诉讼纠纷的法拍房，严重影响竞拍人的购买意愿，可能出现流拍。
三次流拍后，房产将按照以下步骤被处理：
一、抵债。法院以第三次拍卖的保留价交给申请执行人用以抵债。抵债需要债权人同意抵债才行。
二、变卖。法院将在第三次拍卖结束后出“变卖公告”，变卖的价格还是第三次拍卖中的保留价。
三、退回被执行人。也就是在债权人不同意以房产抵债并且变卖不成功的情况下，该房产将被退回被执行人。
在房产被成功拍卖之前，成龙方可以继续提起执行异议之诉，通过重新收集、补充证据，证明己方已支付全款且对于未办理过户没有过错。
本期上海12348律师：
上海华天成律师事务所 王碧韵
上海天尚律师事务所 金祺
