2017年，王先生购买某小区6楼房屋，于装修后入住。但没过多久便发现房屋客厅等多个位置顶部均有明显水渍，造成墙皮掉落。经查看，发现漏水部位上方即李某家的露台，于是王先生便找李某协商修复防水的问题。李某认为露台并不位于其房屋内，应当由物业承担修复责任。于是便联系物业询问，物业表示，露台在买卖房屋时已经赠送给李某，应当由李某修复。三方多次协商均未就修复事宜达成一致意见。王先生问，自己的损失应该谁承担？
平台律师告知，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
本案中，房屋开发商在房屋买卖合同上明确约定将该露台赠送于李某，且他本人也承认该露台一直由其使用，故该露台属于李某的专有部分，并非楼栋的共有区域，所以李某对该露台有管理、维护的义务，若其管理、维护不当造成他人损害，应当承担相应的责任。
案例提示
由于露台上面并没有屋顶，无外形保护，受雨雪侵蚀后易出现渗漏水现象造成楼下损失，因此专有露台的业主和共有露台的物业平时要加强养护责任。同时要注意别在露台上违规搭建破坏防水层，避免造成不必要的损失。
