一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海申浩律师事务所 姚禕
案例标题：购买房屋不能过户，是否可以解除合同？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022年10月29日
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：房屋买卖合同、合同解除、预约合同、定金
二、基本情况
来电人咨询，购买房屋，只与房东有口头协议，没签书面合同，但支付了定金。现在房东房屋可能不能过户，我们要求房东退还定金，房东不同意退。我们该怎么让房东退还定金？
律师认为：根据《民法典》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。来电人向房东支付了定金，房东也接受了来电人的定金，虽然双方没有签订书面的合同，但双方定金合同已成立。如果房东的房子不能过户，导致双方无法签订正式的房屋买卖合同，则房东违约，来电人可以要求房东双倍返还定金。房东如果不愿退款的，来电人可以向人民法院起诉追究房东的违约责任。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
三、案例提示
我国《民法典》规定，当事人可以订立预约合同。来电人向房东支付定金，房东接受了定金，表示双方已对将来签订房屋买卖合同达成了一致。当一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
