一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海向源律师事务所 陈锡亮
案例标题：疫情封控期间，共享办公如何支付租金？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022年8月9日
案件类型：房屋租赁合同
检索主题词：不可抗力、减免租金、情势变更
二、基本情况
胡先生来电咨询，他自己有一个小微企业，在一个共享办公场所（非国有房东）租了一个小房间用于办公，每月提前支付租金，对方提供办公场所等服务。今年上海疫情封控期间，自己在家无法使用共享办公场所，而共享办公场所也无法提供服务，胡先生问，疫情期间产生的租金是否可以不支付或者适当减免？
平台律师告诉胡先生，在因疫情防控措施影响承租方在一定期限内正常使用承租房屋的情况下，承租方减免租金的诉求实为请求变更合同。
首先，《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。因此，根据此轮上海的疫情影响程度，胡先生可以提出减免租金的请求，由法院根据实际情况，按公平原则处理。
其次，根据《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》的司法实践，就疫情期间减免房租事宜，首先考虑房屋的实际使用情况，如因疫情、疫情管控原因使得承租人实际无法正常使用房屋的，商业用房和居住用房的承租人均可以要求减免租金；商业用房承租人因疫情产生重大营收减损的，可以根据公平原则酌情调整租金，仅因疫情原因导致疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不予支持减免租金；居住用房承租人能正常使用房屋，且不存在感染新冠肺炎住院或被隔离等无法使用房屋的客观情形的，一般不予支持其减免租金的请求。因此，根据此轮上海的疫情程度，胡先生提出减免租金的请求也是有司法实践可以支持的。
三、案例提示
疫情反复不定，如合同关系涉及的行业易受疫情冲击，双方应将疫情因素导致的合同履行问题及相应责任约定在合同中。因此，疫情发生后房租能否减免，应当依据合同履约过程中疫情及疫情防控措施对日常工作生活的影响，并且需要区分商业用房和居住用房不同情况。
在房屋租赁法律关系中，如承租人主张减免疫情期间房屋租金的，首先需要寻找合同中减免租金的依据，即合同中是否约定了该类特殊情形下承租人有权减免租金；其次如符合地区发布的租金减免政策条件的，亦可适用相关政策请求减免租金；如双方既无约定也无具体依据和政策减免租金时，承租人只有在客观情况无法使用房屋的情况下可以减免房租，如商业用房承租人因疫情影响导致无营业收入或营业收入明显减少时，法院通常会考虑疫情对合同履行的影响、承租人所涉经营行业、双方过错程度、实际损失等多种因素酌情支持减免部分比例的租金。
