一、基本情况
来电人咨询：来电人作为房屋的出租方，与一家公司签订了一份房屋租赁合同，合同期限至今年六月底。然而，离合同结束还有四个月时，这家公司提出因公司变动可能需要提前退租。来电人在合同中与租客约定了违约金为一个月的租金，且补充条款规定若违约金不足以抵付损失，租客还需赔偿差额部分。现在，来电人面临租客可能提前退租的情况，他担忧房子在短期内难以找到下一家租客，导致空置损失。同时，租客提出希望将原本三个月一交的租金改为每月一交，来电人对此感到麻烦，并担心这样的变更会增加他的管理成本。来电人咨询，在租客提前退租的情况下，他是否有权要求租客除了支付违约金外，还需赔偿其他实际发生的损失，如空置期损失？如果租客希望变更付款方式，双方应该如何正规地处理这一变更？
律师解答：平台律师告诉来电人，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租客提前退租构成违约，需按合同约定支付违约金（一个月租金）。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。如果违约金不足以弥补来电人的空置期损失，来电人可以要求租客赔偿差额部分。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。如果来电人同意租客将租金支付方式从三个月一交改为每月一交，双方应签订书面补充协议，明确变更内容。
平台律师建议来电人保留证据，包括租赁合同、补充条款、沟通记录、空置期损失证明等，作为维权依据。优先通过协商解决；若无法达成一致，可以通过诉讼或仲裁途径维权。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
《中华人民共和国民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。
二、案例提示
依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。在租赁合同关系中，双方明确约定了租赁期限，应按照约定履行。若承租人因自身特殊情况无力租赁房屋，应积极与出租人协商，在适当承担对方损失的情况下解除合同，履行好交接手续，以免承担房屋长期空置所产生的大额租金损失。
