一、基本情况
来电人咨询：王先生致电反映，其所在小区在对大堂进行装修，但就是否装修并未召开业主大会讨论以及表决通过，后续针对具体装修方案仅进行简单征询意见，参与征询意见的业主专有部分面积占比未达三分之二、人数占比也未达三分之二，同意比例更未满足四分之三。王先生认为小区大堂属于业主共有部分，大堂装修属于有关共有和共同管理权利的重大事项，依法应经业主大会法定表决通过后方可施工，其向小区业委会、物业公司提出书面异议后，相关方仍无视异议强行施工。王先生咨询该装修施工程序是否合法，以及自身该如何依法维权。
律师解答：平台律师向王先生说明，小区大堂装修未履行业主大会法定表决程序，程序不合法，相关施工行为侵害全体业主的共同决定权与共有财产权，属于违法施工行为。具体分析如下：
1、小区大堂是建筑物的重要公共区域，属于《民法典》规定的业主共有部分，其改造、装修涉及全体业主的共同利益，并非业委会或物业公司可单方决定的事项。
2、大堂装修属于对共有部分的改造、修缮，涉及维修资金使用与共有部分功能调整，依法属于《民法典》第二百七十八条规定的 “有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，必须由业主共同决定开封市人民政府。
3、法律对业主共同决定事项实行 “双重多数决”，必须同时满足专有部分面积与业主人数 两个比例标准，缺一不可。本案中既未召开正式业主大会，也未达到 “双三分之二” 参与表决门槛，更未达到 “双四分之三” 或 “双过半” 的同意比例，仅简单征询不产生合法表决效力，据此施工无法律依据。
4、未经法定程序实施的装修施工，属于无权处分共有财产的侵权行为，业主有权要求停止施工，并可追究相关方的侵权责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
二、案例提示
平台律师建议：小区大堂、电梯、楼道、绿地等都是全体业主共有，不是物业、业委会或个别业主能私自决定改造、装修的，涉及这些地方的重大变动，必须开业主大会表决。
市民遇到自己小区存在未按民主程序表决、擅自施工等情况，可向物业、业委会书面提出异议并留存回执；并要求立即停工并依法重新召开业主大会、按法定程序表决通过后方可施工；若对方仍置之不理，则可向街道办事处、住建主管部门或通过 12345 政务服务热线进行投诉，举报其程序违法、违规施工；如投诉仍无法解决，可依法向人民法院提起诉讼，请求撤销违法决定、判令停止施工并主张损失赔偿。
