用户来电咨询：葛女士称2021年其购买了一套商品房，自己已按合同约定全额支付了购房款后，但开发商却没有按照合同约定的日期交付房屋，故葛女士来电咨询，自己能起诉要求违约金吗？另外，由于逾期交房，葛女士不得不在外租房居住，能同时要求租房损失赔偿吗？
平台律师解答：开发商逾期交房的行为已经构成违约，葛女士可以按合同主张违约金。但违约责任的承担原则为“补偿性为主，惩罚性为辅”，根据《民法典》的相关规定，违约金的作用在于填补损失，一般情况下，违约金和损失赔偿只能择一主张。如果实际损失高于约定的违约金，则可以向法院请求予以增加。本案中，由于开发商未能依据商品房买卖合同的约定按时交房，构成违约。如合同中对开发商逾期交房的违约赔偿责任有明确约定（即违约金），则应当按合同约定履行。开发商违约行为导致葛女士不得不在外租房，确实产生了额外的租金损失，如果约定的违约金低于造成的实际损失的话，葛女士可以向法院申请予以增加，法院将以实际损失为基准，根据公平和诚实性原则予以考虑当事人的过错程度、合同的履行情况以及预期利益等综合因素对违约金的数额进行适当调整。届时，违约金已具有填补守约方损失的功能，葛女士无权再主张开发商赔偿逾期交房导致的租金损失。
此外，开发商逾期交房是否存在免责事由（如不可抗力、疫情等情况）也系法院考量的因素。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第584条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第585条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》【法〔2021〕94号】
第11条 民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
案例提示
鉴于违约金低于守约方因违约所受损失时，守约方有权在我国《民法典》第584条规定范围内索赔，因此，如果守约方能够有效地举证证明违约行为所致损失，则可以考虑放弃对违约方的该违约行为主张违约金，直接请求违约方赔偿损失。
