一、基本情况
来电人咨询：来电人租了一间房子，房租和押金共计1500元，但她支付了5000元。来电人在入住五天后因找不到工作，想要退房并退回押金及多余房租，但房东拒绝退还。来电人称房东通过微信发送了租赁合同，合同期限为一年，但双方并未签字确认。来电人是先入住后收到合同，且合同上写明需住满一年才退押金。来电人询问通过微信签订的房屋租赁合同是否有法律效力，如何才能退回押金及多余房租？
律师解答：虽然双方没有签订书面的租赁合同，但房东通过微信发送的合同内容被来电人接受，且来电人已实际入住，这构成了事实上的租赁合同关系。双方虽未采用书面形式，但是有证据证明双方已经约定了租期是一年。因此，来电人提前解除租赁合同需要承担违约责任。建议来电人与房东协商解除事由。虽然承担违约责任，但是违约责任是填补原则，以守约一方损失为限，如果房东收取的违约金过高的，来电人可以法院起诉要求减少违约金。如果房东拒绝退还，来电人可以向房屋所在地的法院（本案例为青浦法院）提起诉讼，要求房东退还。来电人可以通过微信小程序“上海法院12368”尝试进行线上起诉立案。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第四百六十九条 【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
第四百七十一条 【合同订立方式】当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。
第四百九十条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
二、案例提示
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。来电人虽然未签字确认租赁合同，但已经实际入住并支付了房租，可能被视为以实际行动接受了合同的部分条款。
