一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海天聿格律师事务所 金祺
案例标题：我们房子出售房子的时候是有租客的，现在要求租客搬走，是我们违约吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022-10-31
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：房屋租赁、买卖不破租赁
二、基本情况
张女士来电咨询称其名下闲置房产用于出租，和租客签订了租赁合同，后因为回笼资金需要张女士打算出售房屋，并且征求了租客的意见，租客明确表示不买。因此张女士就向第三方出售了房屋，并且提前一个月要求租客搬离。但租客不同意，提出张女士无权收回房屋。张女士不理解，既然租客不买房，不要优先购买权，那就应该在房屋出售后搬走，不影响张女士向买家交付房屋。另外合同约定了，出租方可以提前一个月通知承租方后将房屋收回自用，张女士认为依据该条款，其提前一个月通知租客搬走也是可以收回房屋的。故，房客扬言要起诉张女士时，张女士感到非常的委屈，想咨询到底是谁违约。
平台律师告诉张女士放弃优先购买权不等于放弃承租权，法律上还有一个叫“买卖不破租赁”的法律定义，即租赁关系存续期间，房屋买卖交易的，是不影响承租人的租赁权的行使的。因此，张女士不能以租客放弃优先购买权为由，要求其搬离。此外，合同约定的张女士有权提前一个月通知租客后收回房屋的目的是“自用”，而目前张女士要收回房屋的目的并非“自用”而是“出售”，因此张女士也不能依据该条款来要求租客搬离。建议张女士和租客友好协商解除租赁合同，以避免房屋出售的交易进程；或者张女士和买家沟通，确认房屋买卖带租约，在房屋交易完成后，由买家收取租金继续履行租赁合同，直至目前租客的租赁合同期满后，由买家收回房屋。
相关法律法规：
《民法典》
第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
三、案例提示
依据《民法典》等法律法规规定，租赁合同中的承租人享有“优先购买权”，并且其放弃优先购买权的话也不影响其继续承租房屋，因为有“买卖不破租赁”的规定。
12348平台律师建议在带租约的房屋进行交易时，一定要注意租赁合同的处理以及买卖房屋中的房屋交付义务的关联性，一定要安排好衔接好，要么提前收回房屋然后交易出售，要么直接在买卖合同中将租赁合同予以披露并且带着租约交易。
