一、案例信息
案例标题：无权代理的追认问题
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年5月21日
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：无权代理、合同撤销、预付款
二、基本情况
咨询者前几天看中一套房并签订了二手房买卖居间合同，前期先支付了10万元。当时在签字时，中介并没有告诉咨询者，在房屋所有人部分签字的人并不是房屋所有人。在签完字后回家后，咨询者看了中介提供的房屋所有人身份证才发现不对，经电话询问对方才承认是房屋所有人的亲属。咨询者不放心，希望中介帮其追回已付的十万元，但中介表示要让咨询者签署一份承诺书，承诺自己签字时已经知道签约方不是真正的房东才能退款，但只能退八万元，剩余两万作为中介费。咨询者无奈便在此份协议上签字并收到了中介的八万元退款。事后，咨询者致电本平台咨询律师他们签的房屋买卖合同有效吗；其可以以房东未到场要求解除合同；这件事房产中介公司有无责任？
平台律师了解后告诉咨询者，首先，根据《中华人民共和国合同法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。所以，咨询者签订的房屋买卖合同现在只是效力待定，需要房东的追认，房东追认就是有效，如果不追认就是无效，只能追究实际签字人的责任。咨询者可以让中介通知书面房东，要求其在一个月内确认该买卖合同，让房东亲自过来签正式合同或者提供经过公证的委托书。如果在限定的期限内，房东不来或不出具公证的委托书，可视为房东不予追认该合同，则合同无效，咨询者可以让对方退款。
其次，因为您已经签订了一份承诺书，承认您签字时已经知道对方不是房东。因此您并不是善意第三人，所以没有权利在房东追认前撤销合同。
最后，《合同法》第四百二十五条规定 【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
因此，中介公司为了规避自己的风险，让咨询者签了承认自己签字时知道对方不是房东的承诺书，说明他们已经尽到告知义务。因此咨询者恐怕追究不到中介的责任。
目前，房东的追认期限未到之前，咨询者解除合同是没有理由的。解除可能要承担违约责任。因此咨询者可以和上家、中介联系双方协商处理，协商不成的可以法院提起诉讼。
同时，《合同法》第四百二十七条规定 【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。如果房东未追认，中介实际未促成合同成立的，他不应当向你要求支付全部的报酬。因此，如果中介在服务过程中，必要费用没有达到2万元的，在合同无效时，您也可以向有关行政部门投诉该房产中介机构。
三、案例提示
12348平台的律师告诫广大咨询者，在签署任何协议时，特别是大宗大额交易时，一定要保持理性，尽到合理审慎的检查。作为一个完全民事行为能力人，对于自己签署确认的任何事实都有对自己权利进行的限定的作用，在遇到不公时及时提出异议，并固定相关证据，向专业人士进行询问，以防造成日后不必要的困扰。
