一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：我卖了房子，由于新政出台，导致税费增加，谁来承担？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-02-01
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：房屋买卖合同纠纷 情势变更 房产增值税
二、基本情况
某先生来电咨询：上海实施了新的购房限购政策，我在政策出台之前就签订了买卖合同，但是双方并没有网签，现在由于新政的出台导致了增值税的增加，我们双方都不愿意承担怎么办？
平台律师告知咨询者如果都不愿意承担且合同没有约定的，则按照法律、法规的规定办理，结合上海以往的判例，一般是由卖家承担。
本案通常情况下被认定为为买卖合同纠纷，那么律师解答的法律依据有哪些呢。
上海市住建委、市房管局等8部门联合印发了《关于促进本事房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“意见”），该《意见》规定了增值税免征年限从2年变更为5年，执行日期从2021年1月22日期，以网签合同签订日期为准。故，如果1月21日以前（含21日当日）已经完成网签，则适用旧的限购、信贷及税费政策。如果1月22日未完成了网签，如果持房产出售，无论是普通住宅还是非普通住宅增值税的征收和以前一样，属于普通住宅且已经满了5年，那么增值税不受影响，仍然免征。如持有住宅房产满2不满5年，增值税本来是免税的，一下子从0增加了几万甚至几十万，双方协商不成，到底该谁承担呢？
首先，如果双方合同约定，由于新政策导致的税费增加由一方承担，那么就应该按照合同约定。法律依据：《民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
其次，如果合同约定税费各自承担，根据《中华人民共和国增值税暂行条例 》第一条的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。 故，房产增值税由出售不动产的卖家承担，因此在这种情况下，新政导致的增值税理应由卖家承担。
再次，有的房屋买卖合同约定，买家只要获得到手价，所有税费都由买家承担，这种情况下是不是可以理解为只要产生的税费无论是新政前还是新政后都应有买家承担呢，其实不然，根据上海以往的判例，如果双方协商不成且双方又不存在违约的情况下，比如不存在延期付款或者拖延办理网签，应该由卖家承担增加的增值税。当然，如果双方存在其他违约行为导致延期办理网签，比如买家拖延支付购房款及办理网签手续，这种情况下，律师认为损失的产生由于买家的违约导致的，故买家应该承担增加的增值税。
综上，由于此次新政导致的增税的增加，到底由谁承担，还要分不同情况的，不能一刀切由买家承担或者卖家承担。因政策原因增加的税费系当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，属于《民法典》第五百三十三条规定的情势变更。虽增加的税费不会导致合同履行不能，当事人无法据此要求解除合同，但受不利影响的一方，无论是买方还是卖方都可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更合同内容。在这种情况下法院或仲裁机构通常会依据公平原则，裁判买卖双方都承担一定比例的新增税费。
三、案例提示
12348提醒遇到政策原因导致的税费增加，如果一方主张情势变更，导致税费增加要求解除合同，一般不会得到法院支持的，毕竟税费增加不会导致合同履行不能。此次增值税的增加部分属于订立合同时无法预见的额外的税费，建议买卖双方友好协商。在合同没有约定的情况下，建议买家也适当的承担一部分税费，以便于合同的继续履行。
