一、案例信息
案例标题：购买动迁房卖方拒绝过户，如何实现过户？
服务方式：上海12348公共法律服务窗口咨询
发生日期：2020年9月22日
案件类型：房屋买卖合同
检索主题词：动迁房、房屋过户
二、基本情况
家住上海市奉贤区的王小姐反映，她于2017年6月7日，与黄某签订《上海市房地产买卖合同》，约定以138万元的价格购买位于奉贤区齐贤社区XX弄XX号XX室的房屋，由于房屋系动迁房，暂时无法办理产证，合同约定待有大产证和小产证之后后办理过户手续。2017年8月，王小姐按照合同约定支付了房款80万元后，就搬进购买的房屋内，剩余的购房款尾款20万元待此房可实现产权过户当日支付给黄某。
2019年12月11日，王小姐了解到该房屋办理产证的条件已满足，及时联系黄某，希望其按照买卖合同约定，协助自己办理房屋产权过户手续，但黄某12月12日向王小姐发送短信，内容为：“今天开始可以交易了，我要加价30万，加上还没给我的20万，一共50万，你们准备好钱通知我一声……”。王小姐感到十分困惑，前来咨询她该怎么处理这件事？
平台律师了解前因后果后，告诉王小姐，首先，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据王小姐的描述，黄某在2019年12月12日告知王小姐，当日房屋可过户，且王小姐居住至今，房屋不存在过户障碍，房屋过户条件已成就。黄某加价过户的行为已违约，王小姐可以向房屋所在地奉贤区人民法院起诉，要求黄某继续履行合同义务，配合办理过户手续。关于20万元合同尾款，王小姐也应当及时予以支付。
三、案例提示
动迁房一般交易三至五年后才能过户，存在很长的时间周期，潜藏了诸多法律风险，如：房价不断攀升导致出卖人毁约；出卖人一房两卖甚至三卖；房屋所有权人死亡；房屋所有权人因自身财务状况恶化，将该房屋抵押给债权人或者直接用于偿还债务；共有权人或者第三人提出对该房屋的权利主张；该房产涉诉被法院查封等等。
平台律师提醒：一般而言，出于双方真实意思表示的动迁房买卖合同本身是合法有效的，只不过这种合同是附期限、附条件的，就是说在期限未至或条件未满足时，即使签了合同，也办理不了过户，因此动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险，主要应注意以下几点：
1、合同内容的设定应对任何可能出现的风险考虑周全。要求所有共有人在房屋买卖协议上签名；设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定，违约责任适当重些，要求出卖人提供担保。
2、购买动迁房后，第一时间入住，在此情况下，即使房东想一房两卖也存在看房困难的问题，而新购房者在未看房情况下便办理产权过户，则其善意取得的真实性就很值得推敲。
3、过户时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖房人取得两证后，要立即催促办理过户手续，否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。
