一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：精神残疾二级，签订了买卖合同，现在不卖了，要支付违约金吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-01-19
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：合同纠纷 限制行为能力人 合同无效
二、基本情况
某女士来电咨询一个朋友有精神残疾二级，有残疾证，他名下有套房子，没有通过监护人就把房子卖了，已经签订了买卖合同，他的家人不同意，不卖房，需要赔偿吗？
平台律师告知咨询者由于有精神残疾，则其为限制行为能力人或者无民事行为能力人，残疾证上应该有监护人的，虽然签订了合同，需要监护人追认的，如果监护人不追认，则可以主张合同无效，当然合同有效还是无效，如果双方协商不能达成一致意见，可以法院起诉，由法院根据证据和案情来判定合同是否有效。
本案通常情况下被认定为为房屋买卖合同纠纷，那么律师律师解答的法律依据有哪些呢？
首先，依据《中华人共和国民法典》第一百四十四条的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。但是本法第二十一条又规定不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。第二十三条规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十二条规定不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；故，依据该女士的描述，如果该人的确为精神残疾且达到二级，他的监护人也就是他的法定代理人如果不追认这个房屋买卖合同，那么这个合同就是无效合同。另一方面不仅是监护人有权决定合同是否有效，善意相对人也是享有自己权利的，他也有权催告法定代理人追认，法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未做出意思表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
其次，如果合同无效，要不要承担赔偿责任呢？依据《民法典》第一百五十五条规定无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。另，第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于该女士的亲戚是精神残疾二级，很难说其在此次的房屋买卖操作上存在过错，所以不用承担赔偿责任。但需要提醒的是，如第三方在此过程中存在过错的，如房产中介、房产共有人等，为促成交易而故意隐瞒该出售人是精神残疾二级的情况的，则买方有权向该有过错的第三方要求赔偿。
再次，是不是限制行为能力人或无民事行为能力人所有的民事行为都是无效的，当然不是，依据《民法典》第一百四十五条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
最后，监护人如果拿出精神二级残疾证书要求确认合同无效，但善意相对人如果认为该人精神正常，要求确认合同有效，怎么办？可以法院起诉要去确认合同有效，诉讼过程中要求对其行为能力进行鉴定，由法院指定鉴定机构进行鉴定，并根据鉴定结果来判决合同有效还是无效。
三、案例提示
12348提醒在合同纠纷中，如果和限制或者无民事行为能力人签订了合同，合同是否有效要具体情况具体分析的，并不一定全都是无效的，而且民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效 。
