一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：购房时支付了80万定金，现在房东不想卖了，能要她双倍赔偿吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-01-11
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：定金罚则 违约责任 实际损失
二、基本情况
某女士来电咨询家里买了学区房，已经支付了80万元的定金，由于涨价，现在房东反悔不想卖了，我们可以要求对方退还定金后再给我们80万吗？
平台律师首先询问咨询者房价总金额是多少？咨询者告知是890万。律师回答说可以使用定金罚则要求双倍返还。当然了，如果合同约定违约责任，则可以选择违约责任或者定金罚则，但是不能同时要求定金罚则和违约责任。
本案通常情况下被认定为房屋买卖合同纠纷，那么律师解答的法律依据有哪些呢？
首先，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，但是定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，这也是为什么平台律师解答之前先询问了房屋总价。因为超过20%的部分不产生定金效力。本案中合同总金额890万，定金80万，没有超过总金额的20%，所以80万都产生定金的效力。另一方面如给付定金的一方违约，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方违约，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
法律依据如下：《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
其次，如果双方既约定了违约金又有定金的情况下，该如何选择，能否既要求违约方承担违约责任又要求违约方双倍返还定金，可以明确地说，这是不可以的，守约方只能选择一种。当然了，如果选择了定金罚则，如果不足以弥补损失的，还可以要求赔偿超过定金数额的损失。如果选择违约责任，违约金低于损失的，可以要求增加，当然了，如果违约损失过分高于造成损失的，违约方可以请求予以适当减少。主要法律依据是《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。另根据《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
综上，既约定违约金又有约定定金的，守约方可以根据有利于自己的方案选择一种。但是无论选择哪种违约责任，不足以弥补损失的，都可以协商或者通过诉讼要求违约方增加赔偿。
三、案例提示
12348提醒：诚实守信是中华民族的传统美德，随着社会快速发展，带来了很多不稳定因素，导致违约的大量产生，最终可能影响个人征信，征信将来在个人求职、信贷、信用消费、商务合作等方面会扮演越来越重要的作用。所以我们尽量做个诚实守信的好公民。
