一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：我在弟弟没有授权的情况下，替他签了买房协议，是否有效？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-2-17
案件类型：合同纠纷
检索主题词：无权代理、追认、赔偿责任
二、基本情况
林女士在没有弟弟授权的情况下，就替弟弟签了买房协议，签署的是弟弟的名字，然后括号“林女士名字代”。林女士心想是买房协议，所以签的时候没有仔细看，后来才发现协议有些问题，弟弟可能会不同意买房。林女士怕弟弟不满意，不想买这房子了，自己需要承担法律责任。林女士问这样签署的协议有效吗，自己要承担责任吗？
平台律师告知林女士，针对该协议弟弟可以追认其代理权，若弟弟不追认的，那么对于善意相对方可以要求林女士承担损害赔偿责任。无权代理行为若给他人造成损害的，行为人是要承担法律责任的。
首先，《民法典》第五百零三条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。
本案中林女士的弟弟没有给其签订购房协议的授权就擅自以弟弟的名义签署买房协议，其行为属于无权代理行为。签署买房协议，需要获得弟弟的追认。弟弟可以以明示追认的行为确认其追认协议效力。若弟弟不明确表示追认，但开始履行合同义务或者接受合同相对人履行的，那么也可以视为弟弟追认买房协议。弟弟追认该协议的，该协议对弟弟产生效力。
其次，《民法典》第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
本案中，林女士明知自己没有代理权，却以弟弟名义与卖家进行磋商并签订协议，使得卖家误以为其可以代替弟弟签署协议，确定购房交易，因此，林女士的行为违背了诚实信用原则，应当承担法律责任。
最后，《民法典》第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
本案中购房协议的相对人若发现林女士没有代理权的，相对人可以催告林女士弟弟对于协议进行追认。若林女士的弟弟未追认或拒绝追认的，那么林女士应当对自己的无权代理行为承担法律责任，给相对人造成损失的，应当承担赔偿责任。当然，若相对人在交易过程中也存在过失过错，知道或者应当知道林女士无权代理的，那么相对人和林女士按照各自过错程度承担相应的法律责任。
三、案例提示
12348平台律师建议：依据《民法典》等相关法律法规的规定，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则，不能自以为是的代替近亲属去签署协议或进行任何民事活动。若因自身无权代理行为给被代理人、善意相对人造成损失的，行为人是要承担法律后果，赔偿损失的。
