一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：购房贷款政策变化，是否属于不可抗力？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021年8月28日
案件类型：房产买卖合同
检索主题词：房屋买卖合同、贷款、合同履行
二、基本情况
王女士来电咨询，自己最近买了一套房子，目前刚签订房屋买卖合同。由于自己需要通过贷款的方式来购买房产，于是双方在买卖合同中约定，若贷款审批不通过的，自己在交易过户时支付审批不通过部分的贷款后过户。当初，自己向贷款银行工作人员和中介再三确认自己的贷款是否没有问题，对方都给予肯定的回答，于是自己就签订了该合同。但是，刚签订完合同1个月，上海出台了贷款新政，意味着银行审批贷款是以合同价、市场价和审税价三个价格中最低的来批准贷款，这就造成能获批的贷款将可能远低于当初的预期。为此，王女士不敢和房东签署正式的网签合同。现在房东告诉自己若一周内还不签署网签合同就单方面解约，20万定金不予退还。该贷款政策是否属于不可抗力？接下来合同我是否要履行？如果不履行是不是20万定金就不能要回了？
平台律师告知王女士，根据《民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。目前来看，贷款新政影响的是王女士贷款获批的额度，也就是获批的贷款少了，需要王女士提供更多的自己资金买房，而没钱买房不属于不能克服的情况。但是，王女士不能以不可抗力免责并不代表王女士就要承担定金责任。律师认为这里的贷款政策变化的确可能超出了王女士的预期，因为正如王女士所述，其在签署房屋买卖合同前再三向银行信贷员和中介确认自己贷款的额度，已经尽到了必要的谨慎的义务。因此律师认为造成该合同无法履行或者履行负担过高的结果不可以归责于王女士。根据上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》规定，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。因此，律师建议是王女士可以提出解除合同，并要求对方退还定金。
此外，上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》曾就“限贷令”案件提出处理意见：明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：一是合同签订在政策发布前；二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。
三、案例提示
目前国家对房地产的调控进入深水区，不断加大的调控力度客观上也造成了房地产市场中的买卖双方的法律风险陡然提升。本案就是一起典型的由房产宏观政策调整而导致的房屋买卖合同纠纷。住房贷款政策的调整对大多数购房者来说是可以有一定的预见性的，也不是完全不可以克服的。银行按揭贷款的申请即使没有这次房贷新政，购房者也有可能不被批准，这在购房者签订合同时应该是早就考虑到的。而且大多数合同在按揭贷款或者贷款数额没有达到房款数额要求的，买家必须以现金补足。调整首付比例或者无法办理到按揭贷款，购房者理应有应对之策。所以，就房贷新政对购房者来说应该是有可能预见到的，对于大多数购房者来说，也是可以通过多方筹集资金来克服的。
本案中王女士之所以律师认为可以解除合同退还定金，律师认为王女士已经尽到了诚信谨慎的义务。造成合同履行障碍的根本原因并非是王女士个人的原因所致，而是贷款的原因。但是，需要提醒目前的房屋买卖市场的交易双方，在个案中是否可以以政策变化为由解除合同，仍然是有一定的法律风险的。上海高院曾明确表达意见， 房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。所以，建议房屋买卖双方能够在合同中明确约定自己能够承受的贷款额度，若低于该额度则协议解约。
