一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：购房贷款长时间未能办理完成，能认为是对方违约吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-6-10
案件类型：商品房买卖合同
检索主题词：商品房买卖、违约责任、约定不明
二、基本情况
李先生卖房，房屋买卖合同约定买家在办理完成银行贷款后将房屋过户给买家，一般办理贷款时间约20个工作日。现在，因为银行信贷政策收紧，已经过了60个工作日买家还尚未能完成贷款发放事项。李先生认为买家已经违约，问是否可以起诉买家，要求买家承担违约责任？
平台律师告知李先生，根据法律规定，如果双方对合同履行期限约定不明确的，可以通过签订补充协议的方式进一步明确，如果不能达成补充协议的，可以按照交易惯例或者债权人给与对方必要的准备时间后随时请求履行。本案中，房屋买卖合同约定的贷款时间大概是20个工作日，这是一个大概的履行期限。在履行期限不明确时，双方可以通过签订补充协议的方式明确合同内容，如果无法明确的，李先生也可以随时请求履行，但是应当给买方必要的准备时间。
其一，《民法典》第五百一十条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。本案中，根据李先生的描述，房屋买卖合同对于买方向卖方支付贷款的时间是不明 确的，且李先生已经等待了60多个工作日依然无法实现自己的合同目的，在这种情况下，双方应当先协商对合同履行期限进行明确约定，如果无法达成一致的，李先生可以要求买方随时履行合同义务，但应当给予合理的期限。
其二，《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，如果李先生催告买方在合理期限内履行合同义务，而买方依然不履行的，李先生可以要求买方根据合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果根据相关法律规定依然无法确定违约责任的，作为受损方的李先生，可以根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求与买家解除买卖合同，并承担损害赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
三、案例提示
12348平台律师建议：依据《民法典》等相关法律法规的规定，合同双方对于相关合同内容约定不明的，应当先友好协商签订补充协议，协商不一致的，可以遵循交易惯例或者按照相关法律规定确定如何履行。一方违约的，应当承担违约责任。本案中，李先生与买家对于贷款支付时间约定不明，李先生已经等待了较长时间，给予买家履行合同约定，但是目前买家尚未履行。为免李先生的合同目的无法实现，李先生可以根据相关法律规定要求买家合理期限内履行支付贷款的义务，否则可以要求买家承担违约责任。实践中，对于房屋买卖合同这类重大合同，建议对于合同细节一定要反复推敲，做到明确、有效，避免造成不必要的损失。
