一、案例信息
案例标题：包租公司跑路，房东可以收回房屋吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年9月24日
案件类型：房屋租赁
检索主题词：委托租赁、转租
二、基本情况
市民唐先生来电求助:其将房屋出租给一家租赁管理公司（以下简称租赁公司），双方签署《资产委托管理服务合同》，约定租赁公司作为受托人，代理甲方出租运营房屋。嗣后，租赁公司以唐先生的名义将房屋出租给房客齐女士，约定租期一年。在租赁公司的推荐下，齐女士办理了小额贷款，一年房租全部支付给租赁公司，齐女士按月向小贷公司归还贷款，租赁公司则按月向唐先生支付租金。
3个月后，唐先生便再也收不到房租了，到租赁公司一看，已经人去楼空。于是唐先生找到齐女士，要求其搬离。齐女士认为租赁合同合法有效，且已经支付一年的租金，故拒绝搬离。
唐先生咨询律师是否可以要求齐女士搬离？
平台律师告诉唐先生，从相关合同来看，唐先生与租赁公司之间大概率是委托代理关系，租赁公司作为代理人,以唐先生的名义与齐女士签署房屋租赁合同，所产生的法律后果，应由唐先生承担。根据法律规定，该租赁合同对唐先生和齐女士均发生法律效力，租赁公司跑路，并不影响租赁合同的效力。齐女士已支付一年租金，无违约行为，唐先生无权要求齐女士搬离，只能向租赁公司主张违约责任。
平台律师建议：唐先生可以起诉租赁公司违约，可以与齐女士协商解决房屋租赁后续事宜。也可以向公安机关报案，由公安机关确定是否构成刑事犯罪。
三、案例提示
《民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”
判断“包租公司跑路，房东能否要求租客搬离”的关键在于弄清房东与包租公司形成的是“委托代理关系”还是“租赁关系”。若为委托代理关系，如租客在租赁期限内已依约支付房租，一般情况下房东无权要求租客搬离，也无权要求租客再次支付租金；若为租赁关系，如包租公司拖欠房租，一般情况下房东可以解除合同收回房子，房客可以追究包租公司违约责任。
12348平台的律师告诫大家，在签订房屋租赁合同时，一定要小心谨慎，看清楚合同的内容，搞清楚双方的权利义务；也特别提示广大租客，租金支付方式尽可能选择月付或最长不超季付，警惕一次性预付3个月以上租金大幅优惠的宣传。如果自己无法判断，可以到就近的公共法律服务中心免费咨询，也可通过上海法网或12348热线获得法律帮助。
