一、案例信息
案例标题：二房东跑路了，大房东怎么办？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年10月14日
案件类型：民事-租赁合同纠纷
检索主题词：跑路、租房、维权
二、基本情况
2020年8月份的时候，住在上海市普陀区的陈老太太由于需要帮女儿照顾孙女，就搬到了浦东和女儿一起居住，他便决定把普陀区的房屋租借出去。于是，在“我爱我家”的居间之下，他把自己的房屋出租给了一家管理公司。双方约定，租期两年，租金6000元/月，押一付一。因出租的租金还略高于市场价格，陈老太太觉得很满意。
签订合同后，管理公司很爽快地支付了一个月租金和押金。不料，到2020年10月份时，陈老太太左等右等也没等到管理公司支付的房租，陈老太太多方联系，也没找到管理公司的人。于是她便上门催讨，这时她才发现，管理公司已私自将房屋转租给两个小伙子。他们手里拿着和管理公司的租赁合同，他们说和管理公司签的租赁合同约定的租金是5500元/月，付六押一，他们也联系不到管理公司了。
陈老太太说，现在自己不但收不到租金，而且也收不回房屋，询问律师该如何维权？
律师了解了前因后果后，回复如下：
首先，建议陈老太太可以先选择报警，一般情况下房屋租赁合同纠纷属于民事纠纷，公安部门是不会受理的。但是本案中，管理公司通过高价租赁涉案房屋后再低价转租，一次性收取次承租人六个月租金，套取5个月的租金差额后消失无踪，恶意拖欠陈老太太房租，存在诈骗的嫌疑。虽然公安部门不一定会立案，但是只有遭遇同样事件的房东都去报案了，才更有可能刑事立案。
其次，建议陈老太太设法和实际租客协商，通过与实际租客直接签署租赁合同的方式，合理减低双方的损失。
最后，如果与实际租客协商不成，陈老太太可以选择向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求解除与管理公司之间的租赁合同，要求租赁公司支付租金并承担违约责任，之后再要求实际租客腾退房屋。
三、案例提示
《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
因此本案例中的陈老太太可以向房屋所在地法院提起诉讼要求解除与管理公司之间的房屋租赁合同。
同时，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在陈老太太和管理公司的房屋租赁合同解除之后，如果次承租人拒不腾退房屋的，陈老太太有权要求次承租人按现租金标准支付占有使用费。
12348平台的律师告诫大家，无论是作为房东还是租客，在签署房屋租赁合同前，都应仔细审核对方的信息和资料。
如对方是房东的，需要核对其身份证信息与房产证姓名是否一致，是否所有产权人都同意出租房屋；如果遇到二房东的，需要核实二房东与大房东的房屋租赁合同，确认其具有转租权，同时，建议不要一次性支付太多月份的租金，如果价格低于市场价格的，可能存在猫腻。
如对方是租客的，房东作为拥有主动权的一方，可以询问清楚租客的身份信息、工作情况、居住用途等情况再综合判断是否出租，不要轻易同意对方转租。
最后，希望大家对二房东保持谨慎的态度和距离，防止遭遇跑路事件，共同维护租房环境。
