一、案例信息
案例标题：房屋租赁平台跑路，房东租客如何维权
服务方式：热线咨询
发生日期：2020年9月29日14时
案件类型：房屋租赁纠纷，排除妨害
检索主题词：房屋租赁、租房平台、排除妨害
二、基本情况
家住上海市徐汇区的赵先生，将名下一套闲置房产通过某个租房平台对外出租。双方协议由该平台承租赵先生的房屋后对外向第三方转租，并经赵先生授权对该房屋进行托管，每月租房平台依据合同约定按时向赵先生足额支付房租。后因疫情影响，该租房平台经营困难，并陆续出现逾期支付房租情况，最近两个月赵先生更是未收到任何一期房租，而该平台相关负责人亦已失联。为避免损失进一步扩大，赵先生欲将房屋收回后重新出租，遂与房客李某交涉希望其尽快腾房，可不料房客李某已向平台足额支付数月房租，以租赁期限未届满为由拒绝搬离房屋，赵先生无奈只能拨打12348法律服务热线就相关问题进行咨询。
律师了解纠纷的来龙去脉后，告知赵先生，首先，问题发生的关键在房屋租赁平台，无论是赵先生还是房客李某均是此次事件的受害人，应尽力追究租房平台的法律责任。如与租房平台无法进行沟通，理应通过诉讼方式追究租房平台的违约责任并向其主张租金及相应经济损失，如租房平台的行为涉嫌构成犯罪的，应向公安机关进行报案处理并依法追究单位或相关负责人、主要责任人的刑事责任。其次，张先生如欲要求房客李某腾房则需按照本人及租房平台间所签署的租赁合同之约定，先以欠付租金，构成违约为由与租房平台解除租赁关系，并以书面方式送达解除通知后才能要求房客李某腾房，并且需要为房客李某搬离房屋保留合理期限。再次，如房客李某拒绝搬离，不应擅自停止电、水及燃气供应，此举只会进一步增加矛盾，尽量与房客李某协商处理。如果不能协调则可以起诉至人民法院，通过排除妨害纠纷诉讼的方式，由法院判决房客李某限期腾房并支付诉讼等期间的房屋占有费用，以保障自身的合法权利。如房客李某仍拒绝搬离则可以向人民法院执行局就判决内容申请强制执行，以合法合理的方式实现收回房屋的目的。
三、案例提示
依据《合同法》第二百二十七条“租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
12348平台的律师提醒各位出租人，在选择租房平台时必须谨慎，审慎核查平台的背景情况、资质情况、涉诉情况等等避免发生不必要的诉累及纠纷，尽量不要选择转租的方式通过第三方向社会不特定对象出租房屋，而是选择传统的中介居间将房屋直接出租给房客，从而防止法律关系复杂化，为主张权利制造障碍。此外发生纠纷时因采用合法合理的方式维权，切忌将矛盾激化。
