一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：没有授权委托书的情况下，代母亲签了房屋买卖合同，有效吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-03-20
案件类型：合同纠纷
检索主题词：无权代理，超越代理权、授权委托书
二、基本情况
某先生来电咨询他在妈妈没有给授权委托书的情况下，代他妈妈到房产中介签订了房屋买卖合同，买家也是有代理人来签字的，现在妈妈不想卖房子了，要承担违约责任吗？
平台律师告知咨询者无权代理，如果被代理人不追认的并不表示不用承担责任，一旦被代理人拒绝追认，善意相对人可以要求无权代理人承担损害赔偿责任。
本案通常情况下被认定为房屋买卖合同纠纷，那么律师解答的法律依据有哪些呢。
首先，依据《民法典》第一百七十一条第一款的规定，无权代理人或者超越代理权签订的合同，善意相对人可以给予被代理人催告，要求其自收到通知之日起30天内进行追认，代理人未做表示，视为不追认，那么对被代理人不产生责任。这种情况下，买家就无权要求被代理人配合办理过户手续。
其次，如果被代理人不追认，那么无权代理人要承担责任吗？根据《民法典》第一百七十一条第二款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，如果被代理不追认，拒绝卖房子，被代理人不用承担违约责任。但买家可以要求无权代理人赔偿其损失。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
再次，虽然被代理人没有给儿子出具授权委托书，但如果买家能够提供相关证据证明被代理人曾经向买家，表明由其儿子帮助其办理出售房屋的相关手续，于是买家才和其儿子签订了房屋买卖合同，那么根据《民法典》一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。这种情况下，可能构成表见代理或有权代理，买家可以要求被代理人按照合同约定履行相关义务或者承担违约责任。
最后，如果买家看到了房产证上的产权人不是与其签订合同的相对人，买家也没有审核卖家有没有代理权限，从而与无权代理人签订了合同，那么就不是善意相对人，根据《民法典》第一百六十五条的规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。第一百七十一条第三款的规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担。这种情况下买家自己也要承担一定的责任。如买家要求无权代理人承担全部损失，那么法院通常不会支持的。
三、案例提示
12348提醒房屋买卖涉及的金额巨大，买家一定要审核所购房屋的产权情况，有时候虽然只写了一个人的名字，但很可能属于夫妻共同财产，如果一方未告知配偶的情况下卖掉房产，可能侵害配偶的利益，配偶一方不同意过户，最终能否过户，还要看交易的程度，并不一定都支持过户要求的。
