一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：公房如何变更承租人？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021年3月18日
案件类型：变更承租人纠纷
检索主题词：公房、承租人变更、同住人
二、基本情况
来电用户咨询：我母亲承租的公房，里面原来有我弟弟和我、我女儿户口。后来父母买房给我弟弟结婚，他的户口就迁出去了。现在母亲离世了，我想做承租人，该怎么办理变更承租人？
平台律师告知用户，承租公房从性质上讲也是房屋租赁，根据《民法典》规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。所谓“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。现在该房只有您与您女儿符合“共同居住人”的条件，因此，律师建议可以直接去物业要求变更承租人。
此外，如来电用户和其女儿均符合或其中一人符合“共同居住人”的认定，则根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致有权要求变更租赁户名。如来电用户和其女儿均不符合“共同居住人”的认定，则根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的，即来电用户需与其弟弟协商一致变更承租人，如无法协商，则按下列顺序确定承租人：a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况）；c.原承租人的父母；d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
三、案例提示
公房承租权是历史遗留问题，承租权涉及到合同的权利义务，考虑到合同的相对性，承租权一般不涉及继承。但是公房是为了解决本市居民的居住问题，因此有其特殊性。《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定，房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理： （一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。 （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。 （三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。 （四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。 前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。 租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
法规规定共同居住人继续承租就是考虑解决实际居住人的居住利益。在没有共同居住人的情况下，再由承租人的配偶和直系亲属承租，体现的是政府不与民争利。
