一、案例信息
案例标题：离婚时将房屋过户给儿女有什么风险？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年8月24日
案件类型：离婚纠纷
检索主题词：协议离婚、房屋过户、赠与、附条件
二、基本情况
上海的王先生与其妻子协议离婚，妻子提出将下共有的位于上海静安区的房产过户给他们25岁的女儿，但王先生可以享有永久居住权，直至老死。王先生致电本平台咨询律师他们这么做可以吗？这可能有什么风险？
平台律师了解后告诉王先生，在（2018）最高法民申6053号中，最高院认为《离婚协议书》约定房产归子女所有的，该约定应视为夫妻双方将房产赠与子女的意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据该规定，赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。因《离婚协议书》是夫妻之间对于离婚财产如何处理的安排，而并非是与其子女之间签订的书面赠与合同，不能根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》认定赠与有效。
女儿是王先生及其妻子的直系亲属，所以离婚时，妻子可以将属于她的份额赠与给女儿。王先生也有权利决定是否将自己的份额赠与给女儿。同时，赠与可以附条件，王先生在赠与时可以和女儿约定，其可以在该套房屋内一直居住。
不过产权过户到王先生女儿名下后，房产就属于女儿了。如果女儿将来外面欠了钱，她名下的财产可能被法院执行，那么这套房子就可能就会被法院执行。因为已签署离婚协议的，离婚后一方不应当单方撤销赠与，在2015年最高人民法院公布的婚姻家庭纠纷典型案例“于某某诉高某某离婚后财产纠纷案中，争议焦点为在离婚协议中约定将夫妻共同共有的房产赠与未成年子女，离婚后一方在赠与房产变更登记之前是否有权予以撤销。
法院认为在离婚协议中双方将共同财产赠与未成年子女的约定与解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿、离婚损害赔偿等内容互为前提、互为结果，构成了一个整体，是“一揽子”的解决方案。如果允许一方反悔，那么男女双方离婚协议的“整体性”将被破坏。在婚姻关系已经解除且不可逆的情况下如果允许当事人对于财产部分反悔将助长先离婚再恶意占有财产之有违诚实信用的行为，也不利于保护未成年子女的权益。因此，在离婚后一方欲根据《合同法》第一百八十六条第一款之规定单方撤销赠与时亦应取得双方合意，在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下，无权单方撤销赠与。因此是否将房产赠与给女儿还建议王先生慎重权衡利弊。
三、案例提示
12348平台的律师告诫广大咨询者，夫妻决定将共有房产赠与孩子后，孩子若是成年人，可以到房屋登记部门直接办理变更登记，若孩子未成年，办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处理该房地产时必须符合有关法律规定。
因为孩子是未成年人，在其成年之前无法对房屋进行处分和管理，所以，一般情况下，这些民事行为可由其法定代理人父母进行。作为法定代理人的父母只能以孩子的名义对房屋进行占有、使用、收益、处分，因此所得的收益属于孩子，并不属于父母。但所谓处分一般不包括对房子的所有权的出卖的，因为房屋办理过户必须得到房屋所有人的同意，而孩子作为未成年人，出卖房屋明显不属于与其年龄智力相适应的民事活动行为。所以，将房屋过户在孩子名下时，父母也应当谨慎行事，因为一旦房屋所有权归孩子所有，父母在处分房屋时会存在很大限制。
