一、案例信息
案例标题：老年人换房遇到难
发生日期：2020年8月27日（窗口咨询）
案件类型：分家析产
检索主题词：产权房，共同共有
二、基本情况
李先生与妻子婚后育有一子，儿子从小听话懂事，深得李先生的喜爱。2002年李先生家一套老房动迁，取得了一笔可观的动迁款。经过与妻子的商量，一家人购买了位于普陀区的一套商品房，登记权利人为李先生、妻子以及儿子。
2008年儿子大学毕业后，经过自己的努力留学新加坡攻读硕士学位。硕士读完后便留在了新加坡生活，而后娶妻生子。由于儿子与儿媳工作繁忙，没有时间带孩子，李先生与妻子又肩负起了带孙子的重任，飞到新加坡进行照顾。在带孩子过程中，李先生和妻子与儿子产生了些矛盾，被儿子赶回国内。之后，再也没有往来，连逢年过节也没有儿子的电话，令老两口非常的失落。
最近，由于李先生身体不适，根本爬不动楼梯。家里又住在六楼，上下楼非常的困难，于是想着进行房屋置换，将这套六楼的房屋出卖，所得钱款购买一套一楼房屋或者电梯房。然而，经过房产交易中心的咨询得知，出卖房屋需要房屋权利人全部同意，即李先生、妻子及儿子全部签字。之后，李先生立即联系远在国外的儿子，但谁知儿子不置可否，以各种理由搪塞回国。李先生想着，这套房子是自己和妻子花钱买的，仅是加了个儿子的名字，为啥卖房还需要他同意，况且，现在房卖不了，无法置换房屋，已严重影响自己的正常生活，不知该如何是好。
接待律师了解案情的前因后果后，开始进行解答与建议。首先，根据我国《物权法》规定，不动产是以登记为准，虽然当初购房的时候儿子没有出资，但登记了儿子的名字，因此该套房屋属于李先生、妻子与儿子三人共同共有。其次，目前儿子不同意回国，换言之即不愿意卖房，那么李先生与妻子可通过析产的方式解决，即向法院提起分家析产之诉，将房屋份额全部给予儿子，儿子支付相应的房屋折价款给二老，或者给儿子相应的房屋折价款，然后去除儿子的名字，待产证上只有二老的名字后，就可以顺利置换房屋了。
三、案例提示
根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“因此，在本案中，由于房屋登记有儿子的名字，所以儿子也属于该房屋的权利人，李先生与妻子二人是无权出卖房屋的。但是，我国法律也是给了其他共有人相应的救济权利，可通过分家析产的方式解决此类问题。
