一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：违规出租经济适用房，后续责任谁承担？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-2-24
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：房屋租赁合同、经济适用房、无效
二、基本情况
林先生出租了一套经济适用房，现在突然被告知经济适用房不得出租，于是林先生与房客协商腾退事宜，但是房客表示不会搬离。林先生想问，出租经济适用房的房屋租赁合同是否无效？
平台律师告知林先生，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租或转借他人居住。并且该类房屋当事人享有的产权并不完整，属于有限产权，其对于房屋的使用应当遵循相关规定。因此双方当事人违反经济适用住房不得出租的相关规定所签订的房屋租赁合同无效。
其一，《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第三条第（8）款，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。根据上述法律法规可知，经济适用住房是政府政策性住房，主要向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质和政策保护性质，在房屋使用人完全取得产权前，只能自用，不得出售、出租、闲置、出借等。本案中，林先生向房客出租了经济适用房，双方违反经济适用住房不得出租的相关规定，并且利用公共资源谋取个人利益，因此签订的房屋租赁合同无效。
其二，《民法典》第一百五十七条第一款，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，在确认林先生与房客的房屋租赁合同无效后，房客应当从租赁的经济适用房内迁出，并将房屋恢复原状。但对于房客已经使用房屋的使用费，通常不予退还。而对于迁出后多缴纳的房屋占有使用费，应当退还给林先生。
其三，《民法典》第一百五十七条第二款，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，还应该根据双方的过错确定各自的责任比例，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，如果林先生和房客都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、案例提示
12348平台律师建议：依据《民法典》等相关法律法规的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为亦属无效，任何人不能利用公共利益谋取私利。本案中，林先生与房客都应该遵守法律规定，不为法律禁止之民事行为，否则一旦民事法律行为被认定为无效，不仅需要返还财物，还可能需要承担相应的过错责任。
