一、案例信息
案例标题：长租公寓恶意违约，次承租人如何维权
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年10月12日（来电咨询时间）
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：转租、次承租人、解除合同
二、基本情况
刘先生来电咨询称其向某家经营住房租赁业务的公司（以下简称长租公寓）承租了一处租房并按照双方签订的租赁合同缴纳了一整年的房屋租金。但令他意想不到是，就在该租赁合同履行至一个月左右时，刘先生却接到该房屋所有人（以下简称房东）的通知，要求刘先生搬离房屋，理由是长租公寓已拖欠房东租金，甚至还出现人去楼空的“跑路”现象。刘先生接到房东通知后，便带着疑问拨打了“12348”公共法律服务热线来咨询律师，房东要求其搬走是否具有法律依据？后续该如何维护自身法律权益。
平台律师接到该起咨询后，了解到长租公寓是先行与房东建立了租赁关系，并取得了房东授予的转租权，然后再转租给刘先生。对此，律师向刘先生解答道，其目前仍有权使用该房屋，但也有可能在他交满租金的一年里丧失使用权。对于该解答，律师进一步向刘先生释明相关法律规定并详细说明了为什么他目前是有权继续使用房屋，以及在什么情况下刘先生将失去房屋使用权。
首先，在法律关系层面上，房东、长租公寓、刘先生三者之间建立了两层租赁关系。房东与长租公寓之间是第一层租赁关系，而长租公寓将房屋转租给刘先生建立了第二次租赁关系，刘先生属于次承租人。这两层法律关系意味着房东与刘先生之间并不存在法律关系，换言之，房东与次承租人彼此之间没有直接的权利义务。因此，根据合同相对性原则，房东是无权以长租公寓拖欠其租金为由来直接要求次承租人搬离房屋。所以，在刘先生已依约缴纳租金的情况下，其当然有权继续使用房屋。
其次，虽然说房东无权要求次承租人搬离房屋，但是长租公寓欠付房东租金违约已成事实。在房东与长租公寓这层租赁关系中，房东可以长租公寓欠付租金为由向法院起诉主张要求解除租赁合同。该案件如果没有其他特殊情况，那么房东解除租赁合同的诉请请求基本上都能获得法院支持。一旦房东与长租公寓的租赁关系被解除，就表示长租公寓也失去转租权，那么像刘先生这样的转租合同也随之解除，这样一来刘先生就产生腾退返还的义务。在前述情况下，次承租人假设拒不履行，强行留在房屋内的，还可能被房东主张占有使用费。这也是为什么律师得出刘先生有可能在他交满租金的一年里丧失使用权这一结论的分析。
最后，律师也详细告知了咨询人刘先生上述法律规定的出处。同时，律师也强调虽然其客观上确实存在交了房租也会被房东赶出来的风险，但法律也不是没有救济的办法。因租赁关系被解除之责任不在次承租人一方，次承租人搬离后亦可向长租公寓主张返还多付的租金。
三、案例提示
房子，它还有另外一个名字叫做“家”，作为一个安身立命之所，无论是购买所得还是承租而来，每个住在里面的人都希望它是长期且稳定的。站在社会角度来看待这一法律问题，长租公寓近两年的兴起一定程度上是迎合了市场需求，解决了房屋租赁市场的一些痛点，长租公寓作为中间方如果能认真经营，其实是可以产生房东省力，租客省心和自己又赚钱的多赢局面，但遗憾的是，部分长租公寓采取激进的经营策略，甚至出现骗一波钱就跑路的犯罪行为，严重侵害了房东和租房人的利益，还造成了一些恶劣的社会影响。12348平台的律师特别提醒各位房东和租房人要谨慎选择租房租赁公司，以免上当受骗。
