一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：上任租客与他人有纠纷，房东出租房屋时未告知，能以此为由解除合同吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-6-22
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：房屋租赁、租赁物安全隐患、解除合同
二、基本情况
白小姐刚与房东签订房屋租赁合同不久，后发现原承租人因与他人有纠纷，被人上门骚扰，当时对方直接暴力把房门全部踹坏。白小姐认为，其在签订房屋租赁合同时并不知道原来该房屋可能存在危及他人生命安全的隐患，就与房东协商沟通解除合同事宜，但是房东不认可。现在白小姐想咨询，她是否可以以此为由，与房东解除租赁合同，并要求房东退还剩余租金和押金？
平台律师告知白小姐，房屋租赁合同的主要标的物是租赁房屋的使用权及房屋质量是否符合租赁标准，在上述条件均已满足租赁合同要求的情况下应当说房东已经履行了合同义务，并没有明显的违约行为。本案中，房东未告知白小姐该房屋的原承租人原来与人发生过纠纷而遭受砸门损坏，一般不会认为属于租赁物存在危及承租人的安全或者健康的情况，白小姐以此为由，认为订立合同因存在重大误解而主张撤销的，一般很难得到主张。此外，在目前合同履行过程中，既然双方无法协商一致解除合同，就要看是否满足合同法定解除的理由，但根据白小姐的描述，目前也没有他人对其进行骚扰，很难认定房屋租赁合同有其他法律规定的应当解除的理由，因此白小姐也不能无责解除。
首先，《民法典》第四百六十五条的规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，白小姐与房东已经签订房屋租赁合同，且房东也向白小姐交付了合同约定的房屋，该合同成立，对双方当事人具有法律约束力。
其次，《民法典》第一百四十七条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条的规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。第七百三十一条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，白小姐认为，房东对租赁物隐瞒了可能危及承租人人身安全的信息，导致其基于错误认识签订了该租赁合同，因重大误解实施的民事法律行为，当事人可以请求法院撤销合同。而原承租人与他人的纠纷引发的所谓的安全隐患，到底是否是签订房屋租赁合同的重要参考因素，一般会以一位理性人处在同等场合，如果了解真实情况，是否会签订此合同来进行比对参考，此时也会见仁见智，可以通过法院起诉的方式确定。
最后，《民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，房东已经向白小姐交付了满足租赁合同要求的房屋，因此我们也认为，房东已经履行了合同义务，并没有明显的违约行为。至于白小姐认为房屋有安全隐患不适合居住的，需要提供明确证据证明存在合同实际无法继续履行，您的合同目的无法实现的情况，可以法院起诉解除合同。此外，白小姐可积极与房东进行协商，约定由房东采取一定措施保障白小姐的居住安全，若因房东怠于保护或放任他人骚扰而造成白小姐财产、人身损害的，则白小姐有权根据协商内容解除租赁合同。
三、案例提示
12348平台律师建议：根据《民法典》相关规定，房屋租赁合同的主要标的物是租赁房屋的使用权及房屋质量是否符合租赁标准，房东履行了合同义务，并无违约。本案中，白小姐认为房东没有如实告知其房屋存在可能的治安隐患，但是其实是否会发生，很难确定，一般不认为存在重大误解或者存在法定合同解除的理由，当然，白小姐可以尝试诉讼解决。
