| 案情简介 |
|---|
| 小顾与小盛是楼上楼下邻居。一年前，小顾家装修时，因施工人员离开， |
|---|
| 阳台窗户未关闭 ，阳台地漏又被堵塞，一场大雨造成的大量渗水漏到楼下小 |
|---|
| 盛家，致其墙壁、地板、家用电器、床垫、被褥进水受损。在我的主持下，双 |
|---|
| 方达成调解协议。想不到仅过了一年，小盛家再次遭遇“水漫金山”——今年 |
|---|
| 7月13日清晨7时，突如其来的渗水“冲破”头顶天花板，形成一道道密集的水 |
|---|
| 帘倾泄到小盛家。好在是周末的清晨，小盛夫妇、岳母和3岁的女儿都在家。 |
|---|
| 一家人把大大小小的脸盆、水桶一字排开，不间断地接水、倒水。持续3 个小 |
|---|
| 时的“强降水”让小盛一家精疲力竭、苦不堪言。 |
|---|
| 尽管小盛家全力投入“抗洪”救灾，大面积渗水还是造成电路跳闸，墙 |
|---|
| 体、地板、家具、家用电器、床垫、被褥不同程度进水受损。 |
|---|
| 小盛家的房子装修也只有2年多，小俩口都是普通的公司员工。看到精心 |
|---|
| 装修、温馨舒适的房子几次遭遇“水灾”变得面目全非，小盛的妻子对着我泪 |
|---|
| 如泉涌，哽咽得说不出话来。 |
|---|
| 事发后，小区物业公司打通了小顾的电话，匆匆赶来的小顾打开自家房门 |
|---|
| 后，满眼也是一片狼藉。 |
|---|
| 调解过程 |
|---|
| 7月13日正是周末，阴雨连绵。我独自一人带着3岁的孙子在家。小盛的岳 |
|---|
| 母在焦急万分中找到了我。“渗水就是命令”。我在与物业公司电话联系后， |
|---|
| 立即带着小孙子赶到现场，与我合作多年的“伙伴”——“小陈装修”负责人 |
|---|
| 陈卫国也随后赶到现场。 |
|---|
| 首先，我要确认的是漏水的原因。小顾对我说，可能是因为雨太大，雨水 |
|---|
| 管来不及排水，自己也是受害者，责任不在他。 |
|---|
| 然而，经过物业公司维修师傅和“小陈装修”的仔细排查，“罪魁祸首” |
|---|
| 上海市首席人民调解员案例汇编135 |
|---|
| 最终被确认——如同许多人家一样，小顾家的洗衣机也是放置在阳台上，出水 |
|---|
| 管套在地漏里。由于洗衣机龙头水嘴突然断裂，喷涌而出的水“无路可走”， |
|---|
| 顺着阳台进入房间，又沿着楼板渗漏到小盛家。要命的是小顾偏偏又投宿在岳 |
|---|
| 母家，无一人在家。 |
|---|
| 小陈告诉小顾说：“正宗的洗衣机龙头应该是铜质的，而这只龙头却是合 |
|---|
| 金的，是‘野鸡货’”。小顾回想起当初装修是“全包”，劣质产品让自己吃 |
|---|
| 了“哑巴亏”。 |
|---|
| 小顾也是痛快人，立即表态一定承担责任，同时也相信调委会“老舅妈” |
|---|
| 会“一碗水端平”。 |
|---|
| 俗话说：“摆平就是水平。”接下来，如何来“摆平”呢？ |
|---|
| “水漫金山”后，首先，要解决小盛全家过渡居住的地方。泪流不止的小 |
|---|
| 盛妻子说：“去年漏水，我只要小顾你粉刷房间，其他损失都没有要你承担。 |
|---|
| 这次漏水造成房间和客厅，床上和地面全部进水，电也断了，一家人到哪里去 |
|---|
| 吃饭睡觉？你叫我们怎么办？” |
|---|
| 我把小顾叫到一旁，对他说：“这一家老的老，小的小，房子漏成这样， |
|---|
| 又断了电，天气这么热，这几天你要破费把他们先安置到旅馆住；而且，接下 |
|---|
| 来还要重新粉刷，为孩子的健康，也需要在外暂住一段时间。” |
|---|
| 我告诉小顾：“当下最要紧的是要让他们有地方住，这是解决纠纷的第一 |
|---|
| 步，你必须要争取主动。” |
|---|
| 听了我的话，小顾诉说了自己的窘境：上个月他刚失去了工作，目前仅靠 |
|---|
| 老婆每月3000元的收入维持生活。房子能否租到远一点地方，租金能便宜些。 |
|---|
| 当我把小顾的情况同小盛通气后，小盛表示，住远了不方便，家里一大堆 |
|---|
| 物品都要清洗晾晒的。经过反复做工作，最终，双方同意由小顾一次性补偿 |
|---|
| 2500元房租费。 |
|---|
| 接着，要协调的是如何合理认定和补偿财产损失。我积极劝解小盛一家 |
|---|
| “邻里本是一家亲”，“有理也要让三分”和 “十补九不足”，接受调解建 |
|---|
| 议。这样，经过近3个小时的斡旋、磋商，下午4时，双方最终达成“分步走” |
|---|
| 的调解协议： |
|---|
| 第一步，对小盛家受水损的电视机、空调等电器待吹干后，立即请专业维 |
|---|
| 修人员上门检查，如有损坏，维修费用由小顾承担。 |
|---|
| 第二步，对受损的墙体、家具、地板进行修补和粉刷，费用全部由小顾承 |
|---|
| 上海市首席人民调解员案例汇编136 |
|---|
| 担；遭受水损的被褥、席梦思等床上用品由小盛采取自行吹干后继续使用。 |
|---|
| 第三，明确本协议为一次性解决协议（凡是属于与本次渗水相关的问题， |
|---|
| 均在本协议解决的框架内，小顾不再承担其他经济责任）。 |
|---|
| 第四，履行方式、时限：墙体、地板修缮粉刷完工时间初步定于今年9月 |
|---|
| 20日前；电视机、空调的检查维修定于签定协议后一周内，地板的检查鉴定 |
|---|
| 三十天内。双方同意接受。 |
|---|
| 双方在调解协议上签字后，小顾当场将2500元交付给小盛。同时，调委会 |
|---|
| 也将打印好的收款收据交给小盛签收后，交给小顾保存。 |
|---|
| 俗语说“远亲不如近邻。”这起漏水纠纷由于双方本着邻里间相互谅解的 |
|---|
| 意愿，最终得以妥善化解。 |
|---|
| 调解心得 |
|---|
| 人民调解是维护社区稳定的第一道防线，调解主任要发挥积极作用。在调 |
|---|
| 解本起纠纷中， 我注意严格把握以下原则： |
|---|
| 首先，调解的基础，在于“快”。要快速反应，快速到位。我在接到当事 |
|---|
| 人求助时，立即与物业公司沟通，并亲自赶往现场，这既是对受害方及时的宽 |
|---|
| 慰和安抚，也是直观事件、作出准确判断，有效控制事态的发展，防止矛盾激 |
|---|
| 化的重要原则。 |
|---|
| 其次，调解的关键，在于“细”和“准”。定损和补偿应实事求是、合理 |
|---|
| 可行，以修复为主；调解与善后要采取“一揽子”解决的办法，不留后遗症。 |
|---|
| 在具体做法上： |
|---|
| 一是对漏水原因的查找要“准”。我请来专业维修人员认真查勘，核实， |
|---|
| 责任认定必须准确，要有事实依据，让当事人心服口服。 |
|---|
| 二是对受损部位的排摸要细致，补偿方式以维修为主。 |
|---|
| 1）受损墙体的维修。由于渗水是发生在“梅雨”期间，所以，在协商中 |
|---|
| 把修缮时间推后到伏天等墙壁干透才进行。对于墙体具体修缮项目费用，也是 |
|---|
| 请来专业维修人员，在现场定损确认。 |
|---|
| 2）家用电器的维修是：请物业公司维修电工上门检查。本案中，先予切 |
|---|
| 断电源，停止使用家用电器，防止触电或损坏。给予一段时间（3-7天）自然 |
|---|
| 晾干或者吹干，然后请家电维修人员进行鉴定损坏程度。能修复的要以修复为 |
|---|
| 主。 |
|---|
| 上海市首席人民调解员案例汇编137 |
|---|
| 3）地板自然晾干的时间可能需要时间更长一些。所以给予一个月的观察 |
|---|
| 期。如若发生霉变、起翘变形不能修复的，要给予更换。 |
|---|
| 4）其他小件物品损失，一并予以 “打包”处置。 |
|---|
| 三是对于无法修缮的，应进行合理定损，公平补偿。 |
|---|
| （1）有发票的要提供发票，并要与当前市场价接轨； |
|---|
| （2）要进行折旧，家用电器不超过10年折旧期，一般是8年。地板等要看 |
|---|
| 是复合高密度地板还是实木地板，时间为10年—15年。 |
|---|
| （3）如果没有发票，双方可进行协商定价。 |
|---|
| 第三，调解的生命，在于“情”。在调解过程中，要多和当事人以谈心的 |
|---|
| 方式沟通，要善于运用“将心比心”、“换位思考”法和“背靠背”、“面对 |
|---|
| 面”法进行，说服疏导要动之以情，晓之以理，用诚心、细心、爱心和耐心去 |
|---|
| 打动人，感化人，帮助双方当事人“打开心结”。在此基础上，双方共同寻找 |
|---|
| 出一个“和为贵”的解决方案。 |
|---|
| 这是一起比较复杂的漏水纠纷。除601室本身受损外，还涉及到602室、 |
|---|
| 501、401、301室多户居民房屋财产受到不同程度损害。必须妥善化解。 |
|---|
| 调解邻里间漏水纠纷，首要的大前提是要以邻里和睦、互谅互让为本，定 |
|---|
| 损和补偿应实事求是、合理可行,既要切实维护当事人的合法权益，又要防止 |
|---|
| 期望值过高和漫天要价。所以： |
|---|
| 1、对当事人小顾来说，无论漏水责任是否在房客，一事当前，作为房 |
|---|
| 东，应该首先上门道歉，表态承担经济补偿责任。《上海市居住房屋租赁管 |
|---|
| 理>办法第23条第五款规定：出租人负责出租房屋及其提供的设施、设备的安 |
|---|
| 全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现 排查安全隐 |
|---|
| 患。 |
|---|
| 这是有效化解纠纷的第一步，更是极其重要的一步。要切记：既然你已无 |
|---|
| 法阻止事端的发生，但是你的应对方式态度却决定着事态的走向。 |
|---|
| 至于房客是否使用不当造成渗水，房东可以依据租赁条例进行相关处置： |
|---|
| 包括赔偿损失，负责修复、解除合约等。4村20 号几年前也发生过漏水，房 |
|---|
| 东、房客一家家上门道歉，负责修复，使得纠纷迅速平息 |
|---|
| 2、作为居民区调解干部，在调解中，首先要安抚好受到伤害的一方，同 |
|---|
| 时，要引导其应本着“邻里本是一家亲”、“有理也要让三分”和“十补九不 |
|---|
| 足”的思路，做好协调工作。要防止“恢复原样”等不现实的要求等过高要 |
|---|
| 上海市首席人民调解员案例汇编138 |
|---|
| 求。同时，调解善后要采取“一揽子”解决的办法，不留后遗症。 |
|---|
| 1）对于墙体损失，可以请专业维修人员上门查看，维修。如果发生在梅 |
|---|
| 雨期间，一定要等伏天或者干透才能粉刷修缮。 |
|---|
| 2）对于家用电器，我们的做法是：首先要请物业公司维修电工立即上 |
|---|
| 门，严重漏水要切断电源，停止使用家用电器，防止触电或损坏。给予一段时 |
|---|
| 间（3-7天）自然晾干或者吹干，然后请家电维修人员鉴定损坏程度。能修复 |
|---|
| 的要以修复为主。 |
|---|
| 3）地板自然晾干的时间可能需要时间更长一些。如果发生霉变、起翘变 |
|---|
| 形不能修复的，要给予更换。 |
|---|
| 4）其他小件物品损失，建议一并“打包”补偿。 |
|---|
| 5）对于无法修缮应进行合理定损，公平补偿。 |
|---|
| （1）有发票的要提供发票，并要与当前市场价接轨； |
|---|
| （2）要进行折旧，家用电器不超过10年折旧期，一般是8年。地板等可以 |
|---|
| 商量时间10年—15年，还要看是复合高密度地板还是实木地板。 |
|---|
| （3）如果没有发票，双方可进行协商。如最近，我们在处理一起纠纷 |
|---|
| 时，对已使用一年的一床新棉被按100元/条定价，久垫被按50元/条定价，双 |
|---|
| 方都能接受 |
|---|
| 5）对于因遭受水灾，提出要求外借旅馆的501室，我们要做好说服工作， |
|---|
| 劝说他最好不要借旅馆，确实无法居住的，要严格控制住旅馆的时限。 |
|---|
| 因为纠纷涉及的赔复金额越高，纠纷处理难度就越大。最近，在处理我们 |
|---|
| 小区的漏水时，楼下居民也提出要住旅馆，我在上门查看后，提出可以在没有 |
|---|
| 遭遇水灾的另一间房内居住。他又说被子湿了，没有多余的，我立即回家把自 |
|---|
| 己的棉花胎给了他，还配上了全新的四件套。这样做至少一天250元的旅馆费 |
|---|
| 可以省下来。 |
|---|
| 3、亡羊补牢，为时未晚。为从源头上防止漏水，我们要以此案例，举一 |
|---|
| 反三，宣传广大居民要切记四件事，筑起四道“防洪坝”； |
|---|
| 一是装修时，卫生间、厨房间要作防水处理； |
|---|
| 二是家中所有闸阀使用超过5年的，要请专业人员上门鉴定，最好更换新 |
|---|
| 的，一定要用正品件，不要图省钱用“大兴货”。 |
|---|
| 三是连接水表的外闸阀，超过5年后，也要请人检查，如若发生锈蚀，滑 |
|---|
| 丝，立即报请自来水公司更换，这是免费的。 |
|---|
| 上海市首席人民调解员案例汇编139 |
|---|
| 四是熟悉和确认自己所住楼栋的总水表位置，如果前面三道关口发生“溃 |
|---|
| 堤”，这是最后的保障，赶快关闭总水表。上个月，我们一户居民滕阿姨家就 |
|---|
| 是因为闸阀爆裂，连接自己家水表的闸阀又锈蚀了，无法关水，最要命的是自 |
|---|
| 己楼栋的总水表位置就在楼前左边，她却视而不见，到处乱找也没有找到，等 |
|---|
| 到自来水公司上门，已经过去了1个半小时，也是水漫金山。 |
|---|
| （闵行区颛桥镇银一居委人民调解委员会人民调解员） |
|---|
