一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：上海房产新政导致税费增加，到底谁来承担？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021年1月23日
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：房产新政；税费；违约责任
二、基本情况
刘先生来电咨询，自己最近购买了上海一处房产，目前已经签订了房屋买卖合同，但是尚未网签。由于上海最近出台了房产新政，导致增值税增加20万左右。对此，刘先生认为虽然房屋买卖合同上约定卖家产生的税费由买家承担，但是自己是基于新政前的税费才愿意承担卖家的税费，现在新政导致的是卖家的税费增加，应该由卖家承担。而卖家坚持根据合同约定，所有交易的税费都应该由买家承担，所以目前增加的税费也应该是刘先生承担。目前，双方争执不下，导致交易中断，其询问律师该如何解决这个问题。是否可以解除合同？
平台律师告知刘先生，首先刘先生应当仔细查阅一下合同，合同中有无对新政导致税费发生变化的情况进行过事先的约定。如果没有约定或者约定不明的，双方应当进行补充约定。无法达成补充约定的，应当根据上下文条款或者交易习惯进行确认。仍然无法确定的，根据税法方面的规定，应当由卖家承担。
关于卖家的说法，律师认为刘先生陈述的合同中税费承担条款是建立在双方就本次交易税费进行预先测算的前提进行磋商后达成交易合意。按照一般的常理，双方无法就尚未发生的新政导致的税费增加部分进行事先的约定，当然有证据证明除外。因此，律师不认为双方当事人约定税费由买家承担的合意当然包括新政下税费增加部分也应当由买家承担的意思。至少，应当属于双方约定不明，因此律师不认可卖家的主张。
此外，由于税费的增加并不能导致合同目的的根本无法实现或者出现根本不能履行的障碍，所以律师也不认同刘先生可以单方据此解除合同的主张。
三、案例提示
根据《民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第五百一十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。
房产新政的出台的确会对双方交易的基础和交易的成本发生变化。对此，司法实践上海高院在《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》提到，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。因此，第一，新政导致税费增减不是一方要求解除合同的法定事由，若双方不能达成一致的，合同应当继续履行。第二，根据“约定优先、法定补充”原则，在尊重双方意思合意的基础上，应当根据法律规定确定税费的承担主体。
