一、案例信息
案例标题：行情势变更之时违约方的提醒义务
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年3月10日
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：疫情、租赁费、情势变更、不可抗力
二、基本情况
今天的咨询者是一名从湖北到上海来打拼的小餐饮店经营者，其在上海承租了一个小面积的门面做餐饮生意，今年春节由于回湖北老家过农历新年，一场突如其来的疫情，改变了很多人的生活。众所周知的原因本案的咨询者被隔离在老家，无法出省，也无法返沪。由于二三月份无法营业，而出租方要求其按合同约定支付租金，咨询者表示一方面自己被隔离在老家，另一方面店面没有营业。断了收入不仅要支付员工工资，还要支付租金，希望房东给予一点减免。现在出租人要求按照合同履行支付租金义务。
平台律师听了咨询者的陈述，告诉咨询者关于他咨询的问题，最近有很多人咨询。确实是今年疫情以来普遍存在问题。这个问题要从两个方面分析。从法律上讲，咨询者作为承租人和出租人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，一经签订及对双方有约束力，当事人应当全面履行合同约定义务。我们从房屋租赁合同双方的权利和义务分析，出租人已经把租赁物交付给承租人，那么承租人应当按照合同约定履行自己支付租金的义务。仅仅从合同法的相关规定来看，承租人支付租金的义务，在电子支付如此便利的现代，被隔离在湖北老家，不能成为其不能履行合同项下义务的抗辩点。但从合同履行上看，承租人没有理由对出租人讲此支付义务无法履行。
不过由于疫情确实客观导致承租人无法使用房屋进行经营，面临合同目的无法实现的客观障碍。加之疫情期间，受疫情隔离政策以及疫情对消费心里的影响，餐饮行业的经营困境确实存在。如此就构成了非因承租人和出租人以外的因素影响到房屋租赁合同的履行。此种不可抗力构成合同变更的特殊情形。
出现此种局面，平台律师建议咨询者积极和出租人进行沟通，尽量争取在租金上给予一定优惠。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2020突如其来的疫情已经被最高院认定为不可抗力。咨询者可以依据合同法及司法解释相关规定依据情势变更和不可抗力和出租人协商解除租赁合同。
同时国家提倡房屋租赁单位对承租人给予一定的租金减免，上海的相关政策是给两月的租金减免。司法系统也在处理此案案件的时候也会建议双方沟通和解，共同面对疫情。
三、案例提示
依据民法典第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
平台律师提醒广大经营者，在合同履行过程中，一旦出现影响合同履行的因素，一定要尽快通知合同相对方或者相关方，尽量积极采取补救措施，以降低对对方违约以及造成更多不利影响。合同向对方知道另一方履行出现困境之时自知道或者应当知道之时应当采取必要措施降低给风险继续扩大的损失。
