一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：市场价格有变动，无法履行购房合同，怎么办？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-11-1
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：房屋买卖合同、定金
二、基本情况
2021年10月，杨女士打算置换房屋。于是，杨女士将自己名下的2套房屋出售，按照当时市场价格预计房屋出售款为1000万，因此杨女士与他人签订了房屋买卖合同，房屋购买价格为1200万。2021年10月底，杨女士发现市场价格发生变化，杨女士的2套房屋出售价格降至900万，导致杨女士后期想要置换的房屋产生了100万的差价，杨女士经过测算，认为自己无法继续履行合同。此时，杨女士对当时与房东签订房屋定金合同已经支付了50万，尚有50万定金未支付。双方合同还约定了任一方违约需要承担房屋总价款20%的违约金。杨女士想知道自己是否可以解除合同，不再继续履行？需要承担什么违约责任？
平台律师告知杨女士，根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。这也就是说，定金合同是实践合同，实践合同是相对于诺成合同而言的一种合同类型，指除当事人意思表示一致以外，尚需交付标的物或完成其他现实给付才能成立的合同。未交付部分，不发生定金效力。此外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，杨女士定金合同签订的金额为100万，但是实际支付了50万定金后决定不再继续履行，定金合同确定的金额为50万，发生定金效力。同时，因为杨女士已经打算预期违约，并及时通知卖家止损，对于约定定金和违约金的合同，如果定金的损失足以弥补乙方违约造成的损失，可以只以定金进行赔付。
其一，《民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。本案中，杨女士和卖家虽然签订了定金合同，但是因为定金合同的性质是实践合同，必须以实际交付作为合同成立的要件，未交付部分不发生定金效力，因此，杨女士交付的50万发生了定金效力，未交付的50万并未发生定金效力。且50万不足房屋总价款1200万的20%，对杨女士已经交付的50万也无需再抵减。
其二，《民法典》第五百八十八条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，杨女士与卖家既约定违约金，又约定定金的，现在杨女士发生合同违约，卖家可以选择适用违约金或者定金条款。但是如果卖家适用违约金条款，导致杨女士承担的违约责任过分高于卖家实际产生的损失，杨女士可以要求司法机关适当调低。
三、案例提示
平台律师建议：依据《民法典》相关法律法规的规定，定金合同要实际交付才发生法律效力，一方违约时，通常适用定金罚则，除非实际损失高于定金，受损方自然也可以主张实际损失。本案中，杨女士发生预期违约的情况，但因为其违约行为对卖家的造成的损失并不高，杨女士也可以主张将违约金调低。发生此类事件，建议违约方尽量与守约方协商签订解除协议，避免讼累。
