一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：没付定金的房屋买卖合同是否不用承担违约责任？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-2-2
案件类型：房屋买卖合同
检索主题词：房屋买卖合同、定金合同、定金罚则、违约责任
二、基本情况
黄女士在链家的主持下，与上家签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后，黄女士再三考虑决定不购买上家的房屋。目前黄女士尚未支付房屋买卖合同涉及的任何费用，包括定金，黄女士想问，在房屋买卖合同任何义务均未履行的情况下，自己是否可以无责违约？
平台律师告知黄女士，房屋买卖合同一旦签订，对双方就具有约束力，基于契约精神原则，双方应该按照合同约定履行合同义务，如一方违约的，需要承担违约责任或者损害赔偿，并不以违约一方尚未履行合同任何一项义务作为可以无责解除合同的理由。
首先，《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，黄女士已经与上家签订了房屋买卖合同，即便未履行合同义务，也对双方当事人具有法律约束力。
其次，《民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金合同是实践性合同，合同自实际交付定金时成立，本案中，黄女士未支付定金，因此定金合同尚未成立，因此不涉及定金罚则。
最后，《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法典》第五百八十五条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，黄女士经过考虑，决定不支付定金，也不履行房屋买卖合同义务，构成合同违约，上家可以要求黄女士承担违约责任。如果违约责任约定的金额，足以覆盖上家损失的，直接以违约金进行赔付。根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因此，如果违约金约定过高，而上家其实无实际损失的，黄女士可以请求法院适当降低违约金金额。
三、案例提示
12348平台律师建议：依据《民法典》等相关法律法规的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。违约方需要承担违约责任，但是违约责任过高时，可以请求人民法院适当降低。本案中，黄女士虽然未开始履行房屋买卖合同，也不代表该合同对其无法律约束力，违约时黄女士依然应该根据相关情况承担违约责任，因此，合同签订前一定要深思熟虑，否则落笔无悔，违约将依法被追究民事责任。
