一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：开发商原先宣传的户型图和实际交付的不一致，怎么维权？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-01-21
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：户型图、开发商、宣传、合同内容、合同解除权
二、基本情况
某先生来电咨询他们买了期房，发现开发商给的户型图和实际交付的不一样，对方解释说户型图贴错了，实际上开发商已经通知了部分购房者更改了户型图，但是并没有通知我，可以追究他们的责任吗？
平台律师告知咨询者，在购买期房时，开发商提供的户型图一般都是宣传材料，如果有证据证明其交付的户型和户型图不一致，且没有收到更改通知的，开发商可能存在故意隐瞒的行为，购房者可以要求对方承担违约责任。
本案通常情况下被认定为房屋买卖合同纠纷，律师解答的法律依据有哪些呢？
首先，依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房……经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。既然有的购房者收到了变更通知，而该咨询者并未收到通知，表明 开发商并不是贴错了标签，而是未按照规定通知该咨询者。因此，房地产开发企业存在违约行为。
其次，根据2021年1月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，我们认为如果当初开发商的户型图作为宣传资料，应视为合同内容，既然与宣传的不一致，也未按照相关法律法规在变更之日起的10日内通知买受人，开发商应该承担违约责任。
再次，虽然开发商应该承担违约责任，但是并不意味着合同一定可以解除。如果只是稍微有差别，对购房者当初决策影响不大，开发商给出合理补偿的，我认为购房者解除合同的理由不充足，不应该支持合同解除。如果宣传的户型图和实际的户型图差别很大，对购房者的使用或者期待有很大影响，比如三方变两房，向阳变成向阴面，不能达到合同目的，购房者有权要求解除合同并要求开发商承担违约责任。
最后，根据《商品房销售管理办法》第十九条规定：“房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
因此，如果户型图中的户型与实际交付的户型不一样，购房者可以与开发商重新约定房屋总价款，也可以退房并要求开发商承担违约责任。
三、案例提示
12348提醒广大购房者，除了户型图与实际情况不符的情况，还有经常遇到的面积误差问题，遇到面积误差不要慌，我们维权也是有法律依据的，根据《商品房销售管理办法》的规定面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，多退少补；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。房地产开发企业应支付以购房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
