一、案例信息
提供单位：上海市司法局
案例标题：卖家要我支付三个月房租，否则不配合交房和过户，如何维权？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2021-10-20
案件类型：房屋买卖合同纠纷
检索主题词：房屋买卖合同、继续履行、违约
二、基本情况
张女士从他人手中购买一套商品房，张女士已经支付了几乎全部的房款，房屋也已经过户，只剩下一万元尾款未付，需要房东支付完所有水电煤，腾房后再支付。双方合同约定，银行放款后7天内房东配合我过户房屋。但到了房屋过户时间，房东说房屋有三个月空置时间，要求张女士支付房租，否则不交房，张女士如何维权？
平台律师告知张女士，根据相关法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。本案中，房东违约不肯交付房屋，张女士可以法院起诉要求继续履行。
其一，《民法典》第五百九十六条的规定，买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。第五百九十八条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，双方成立房屋买卖合同，该房屋买卖合同约束合同订立双方。合同约定了银行贷款发放至卖家银行账户中后的7天内，房东交房，现在张女士已经完成了合同义务，房东也应当按照合同约定，履行自己的义务。
其二，《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，房东因为自己的原因，耍赖不肯继续履行合同，构成合同违约，应当承担违约责任。
三、案例提示
平台律师建议：依据《民法典》等相关法律法规的规定，依法成立的合同约束订立合同的相对方，一方违约的，另一方有权起诉要求对方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案中，房东违约不履行合同义务，且无任何正当理由，张女士可以根据合同约定，要求房东承担违约责任。建议张女士尽快起诉维权。
