一、案例信息
案例标题：租赁公司齐跑路，律师支招巧维权
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年9月1日（来电咨询时间）
案件类型：房屋租赁合同
检索主题词：房屋租赁
二、基本情况
家住上海市浦东新区张杨路的张女士是一名房东，她与某租房公司签订了房屋租赁合同，将房屋租给公司同意其转租并每月收取租金。今年6月起该租赁公司突然关门跑路，张女士约定收取的租金已经好几个月都没有到账了。张女士找到了房客小贾，提出要求其搬离自己的房屋。小贾非常委屈，提出自己已一次性支付给了平台一年的租金，有权继续租赁张女士的房屋。张女士着急又无奈，拨打了12348电话请律师支招。
律师了解到张女士的烦恼后，告知张女士房东将自己的房屋出租给租房公司并同意其对外转租，租房公司再将房屋租给租客是近年来兴起的一种租赁模式。根据《中华人民共和国合同法》的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。这类情况下存在两份租赁合同，即房东与房屋租赁公司之间的租房合同和房屋租赁公司与租客之间的租房合同。这两份合同都有效。在此情况下律师提醒房东如果采取破门、换锁、将租客强行赶走等极端行为，则侵犯了租客的权益，行为严重的还可能涉嫌犯罪。因此租客和房东都是受害者，应当运用法律的武器，理性维权。
首先，在租赁公司未按期向房东支付足额租金的情况，在符合合同约定的解除条件后，张女士有权向租赁公司提出解除合同。之后房东可以与租客进行协商，租客可以向房东缴纳租金取得继续租住房屋的权利。
其次，房东在解除与租赁公司的合同以后，建议以函件、通知等书面形式告知租客上述事实并要求其限期搬离房屋。若租客在合理期限内拒绝搬离的，张女士有权通过法院民事诉讼要求房客限期搬离并支付相应的房屋占用费。而租客可以另行向租赁公司主张各项权利。
三、案例提示
以上张女士的案例是租赁市场上的一种转租模式。律师提醒市场上还有一种委托代理模式的存在。即房东和租客签订房屋租赁合同，公司或平台仅仅是代理人。在租客支付了足额租金并未出现其他违约的情况下，房东无权因和中介解除了委托代理合同而让租客强制性搬离。因此，不同的法律关系在应对上会出现不同的方式。
疫情过后一些房屋租赁公司或平台面临资金问题，纷纷出现“跑路”而严重损害了房东与租客的利益。12348律师提醒要谨慎选择出租人和承租人，作为出租人尽可能熟悉市场租金水平，避免被过高租金所吸引而放松警惕。对租客要分辨过低租金或打折的诱惑，在签订租房合同时，警惕一次性预付3个月以上的租金的条款。我们也期待政府部门能进一步完善租赁市场，加大监管尤其是建立住房租赁资金的监管制度，维护租赁市场健康有序的发展。
