一、基本情况
来电人咨询：李女士来电表示，李女士所在小区房屋房龄已超过5年，其新装修的房屋因台风天气导致楼上外墙防水失效漏水，雨水通过外墙渗入楼上阳台，因楼上地漏堵塞导致阳台积水，进而积水渗透至李女士家天花板，造成天花板约三分之二面积受损、出现明显裂痕，床、席梦思、家具等物品均被水浸泡。李女士找楼上业主协商处理，对方拒绝见面、不认定责任，物业亦推脱责任，认为是楼上业主的问题。李女士咨询，该损失赔偿责任应由物业承担还是由楼上业主承担？
律师解答：平台律师告知李女士，根据相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
本案中，根据李女士的陈述，漏水源头系外墙共有部分防水失效，且房屋已超过五年质保期，楼上业主亦未对外墙进行改造或破坏，因此维修及赔偿责任不应由楼上业主承担，应通过公共维修基金进行维修，由物业服务企业负责组织实施。若物业在接到报修后明知外墙渗水却长期不作为，导致李女士损失扩大的，物业还应就扩大的损失承担赔偿责任。李女士应首先向物业书面报修并要求排查、协调，督促物业尽快申请使用公共维修基金进行外墙防水维修，若物业推诿不作为，可向居委会、街道办事处投诉协调，必要时可依法向人民法院起诉物业，要求其履行维修义务并赔偿相应损失。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
二、案例提示
平台律师建议：台风、暴雨等极端天气下，老旧小区或质保期届满的房屋容易出现外墙渗水、漏水问题。业主发现漏水后，应第一时间固定证据，可通过拍照、录像等方式记录受损物品清单，并及时查明漏水原因。若漏水系因建筑物共有部分（如外墙、屋顶、公共管道、阳台排水设施等）老化或损坏所致，且房屋已过质保期，业主有权要求物业服务企业履行维修义务，动用公共维修基金进行维修。
