一、基本情况
来电人咨询：张女士表示，她在上海拥有一套房产，她将该房产租赁给一家酒店管理公司。根据双方签订的租赁合同，酒店管理公司将房子作为酒店房间对外出租，并按月向张女士支付租金。自 2021 年起，在合同履行前期，酒店管理公司一直按时支付租金。但今年，酒店管理公司向张女士提出降低租金的请求，希望每月减少 900 元，并且一年中要减少一个月的租金支付。张女士明确表示不接受这一提议，要求公司继续按照合同约定的租金支付。此外，自 2021 年起，每到年底，酒店管理公司都会通知张女士，将年底几个月的租金延迟到下一年的 4、5、6 月分期支付。张女士对此感到不满，她想知道酒店管理公司的这些行为是否构成违约，以及自己该如何维护自身的合法权益。
律师解答：如果酒店管理公司提出的降租要求与合同约定的租金不一致，且公司实际按照降租后的标准支付租金，那么这种行为构成违约。对于公司每年年底将年底几个月的租金延迟到下一年分期支付的行为，如果合同中没有明确允许分期支付，那么这种行为也构成违约。关于租赁合同中的违约责任条款，如果酒店管理公司不按时支付足额租金，这并不构成合同约定的“擅自退租”情形，因此不能按照“擅自退租”的违约条款要求赔偿。但如果酒店管理公司提出解约并发出解约函，那么这可以视为退租行为。在此情况下，张女士可以要求公司按照合同约定的违约条款支付违约金。如果双方协商不一致，张女士可以向法院起诉，通过法律途径维护自己的权益。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
《中华人民共和国民法典》第七百二十一条
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、案例提示
根据《民法典》第五百零九条规定，合同双方应全面履行自己的义务，擅自变更租金属于违约行为。若承租方酒店管理公司以经营困难为由要求变更合同，需与出租方协商一致，否则无权单方面减少支付。同时，若合同明确约定了租金金额、支付周期且无调整条款，则承租方酒店管理公司无权单方面降租，拒绝支付足额租金即构成违约。
