一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海市华天成律师事务所 王碧韵
案例标题：租赁房屋没有手机信号，可以解除合同吗？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022-11-8
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：房屋租赁合同、租赁物
二、基本情况
蓝先生租赁房屋一个月了，发现租赁的房屋手机信号一直很差，而房东在房屋租赁合同签订时并未告知这一情况，蓝先生想了解，是否能以此为由要求解除房屋租赁合同，并不承担违约责任？
平台律师告知蓝先生，根据相关法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，或者租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以依据法定事由解除租赁合同，否则双方解除合同需要协商一致。本案中，房东与蓝先生签订房屋租赁合同，该合同中承租人的根本目的是要获得房屋安全居住使用的功能，而未约定房屋一定要保证手机具有何种信号，因此手机信号并非房东需要向蓝先生提供的租赁合同功能，且蓝先生租赁房屋后也不存在法定的解除事由，因此蓝先生要单方面解除租赁合同一般需要承担违约责任。
首先，《民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百零九条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。本案中，房东已经将房屋交付蓝先生，蓝先生也已经租赁房屋一个月，房屋的使用功能并未受损，符合租赁物的约定用途和使用性质。而手机信号弱并非房屋租赁合同中房东的必然义务，蓝先生不能单方面要求。
其次，《民事诉讼法》第七百二十九条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第七百三十一条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，《民法典》关于租赁合同中承租人法定解除权规定在第七百二十九条和第七百三十一条中，具体如上。蓝先生所描述的情况不符合租赁合同法定解除的理解，如不想承担房屋租赁合同解除后的违约赔偿，建议双方协商一致解除租赁合同。
最后，《民法典》第七百一十三条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。本案中，蓝先生所描述的情况，一般可以认为租赁物存在一定瑕疵，需要进行维修或者调整，蓝先生可以要求房东在合理期限内对手机信号差的问题采取合理措施进行调整，如房东不履行相应义务的，蓝先生可以要求相应减少租金或者延长租期，于法有据。
三、案例提示
平台律师建议：依据《民法典》相关法律法规的规定，合同除可以依据法定事由解除外，一般只能通过协商的方法解除。本案中，房屋租赁合同房东转让的是房屋使用权，只要房屋能够使用，且没有对人身健康产生不利影响，一般很难认定手机信号差属于法定可以解除合同的理由。蓝先生可以要求房东对此进行调整，或者自行向手机运营商投诉信号问题来解决。如双方矛盾无法调和，可以法院起诉处理。
