一、基本情况
来电人咨询：伍女士表示，其已签订房屋买卖合同，支付 5 万元定金并完成网签。办理贷款时，伍女士发现合同并非房主本人签署，而是由房主儿子代签。因担心房主家庭可能就此产生纠纷，伍女士不愿继续购买该房屋，故询问该代签合同是否有效？
律师解答：房主授权其儿子在房屋买卖合同上签字，该合同对房主发生法律效力。伍女士可以要求房主儿子出示房主委托授权的证明，以确定双方房屋买卖合同是否经过房主的同意。《民法典》相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，伍女士与房主儿子签订的合同是否对房主发生效力，需要房主确认。房主授权儿子签订买卖合同的，该合同对房主发生法律效力，房主没有授权或者不予追认的，该合同不对房主发生效力。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
二、案例提示
购房时应主动要求查看代签人的授权委托书（需明确代理权限及期限），并核实委托人（房主）身份信息，避免因 “无权代理” 导致合同效力争议。合同效力的两种后续处理：一是若房主拒绝追认代签行为，合同对房主不生效，伍女士作为善意相对人，可依法撤销合同并主张返还已支付的定金；二是若因代签人无权代理导致合同无法履行，伍女士还可要求代签人赔偿信赖利益损失（如为购房支出的合理费用），但赔偿范围不得超过合同有效时可获得的利益。
